Аналіз цін та тенденцій на ринку нерухомості – дуже енергомістка і невдячна робота. Галопуюче неочікуване зростання цін є підтвердженням цього.

Причина складності полягає в тому, що ціна нерухомості – це не просто ціна певного товару (певних метрів житла).

Ціна нерухомості є інтегральним показником, тобто результуючою цілого комплексу складових: стану справ в економіці, демографічної ситуації, соціального та майнового розшарування в суспільстві, міграційної політики, тощо.

Навіть просте перерахування ціноутворюючих факторів і питома вага кожного з них – питання дискусійне. І цей список залежить від конкретного аналітика, оцінювача. Наразі вичерпного переліку таких факторів, імовірно, не існує.

Цікаво, що аналіз тенденцій на ринку нерухомості, який зустрічається в українській періодиці, часто містить емоційну складову.

Це кидається у вічі. Причина, очевидно, в тому, що квартирне питання для українців дуже болісне, загалом не вирішене, а ціна на житло є сильним подразником для більшості населення, включаючи самих аналітиків.

Очевидно, саме емоційна складова є першопричиною пошуку винних у тій ситуації, що склалася. Вона ж є основним джерелом поширення теорії змови на ринку нерухомості, що повсякчас проглядається в більшості статей на цю тему.

Як основне джерело бід найчастіше згадуються спекулянти. До цієї категорії відносять перекупщиків, брокерів, агентства нерухомості, будівельні компанії.

Найпоширеніша теза – змова на ринку нерухомості, влаштована спекулянтами.

Отже, що таке спекуляція?

За радянських часів спекулянтами (перекупщиками) називали тих, кому вдавалось купити дешевше, а продати дорожче все, що відносилось до категорії дефіциту. Спекулянти отримували при цьому так звані нетрудові доходи.

Вже зараз можна сказати, що спекулянти своїми діями фактично формували ринок товарів повсякденного вжитку – легендарні джинси, різноманітний одяг, побутова техніка.

Тобто спекулянти були безпосередніми учасниками зародження тієї самої ринкової економіки, де ціна товару визначається співвідношенням попиту й пропозиції.

Загалом, у такий спосіб починає свій розвиток більшість перспективних та недорозвинених ринків – зі спекуляції.

Найбільші прибутки отримує той, хто раніше за інших виходить на ринок. З часом доходність спекуляцій зменшується, оскільки ринок насичується і товаром, і продавцями, та й сам товар зазнає морального старіння, поступаючись місцем новим гравцям.

Спекуляція – це необхідний елемент існування ринку, особливо на початкових етапах його розвитку, інструмент його вирівнювання та насичення.

Найбільш цивілізованої та системної форми спекуляція набула на товарних, фондових та валютних ринках (біржах), де з’явились і розвиваються складні інструменти спекуляції (опціони, деривативи, ф’ючерси), на найрізноманітніші товари, на цінні папери (акції) й на самі гроші як товар (валютні спекуляції).

Основа успіху спекулянта – це вдалий прогноз на ціну, що буде в майбутньому. Саме тому значна увага у всьому світі приділяється прогнозному моделюванню, в тому числі з залученням найсучасніших математичних методів (стохастичної теорії та теорії випадкових еволюцій, нечітких (fuzzy) множин та інше).

Отже, спекулятивна складова ринку житла є його невід’ємною частиною, особливо в українських умовах. Прибутковість спекулянта, який працює на ньому, визначається як станом ринку в поточний момент (а український ринок – недорозвинений), так і вмінням самого спекулянта оцінити об’єкт та вдало спрогнозувати його майбутню ціну.

Отже, хто такий спекулянт на ринку нерухомості і чи є серед спекулянтів змова?

По-перше, до цієї категорії відносять інвестора, який вкладає кошти з розрахунку на збільшення ціни у майбутньому. Тобто це – гравець, який вкладає й заробляє гроші, ризикуючи. Джерело ризиків полягає в тому, що ніхто не може сказати з певністю, якою буде ціна квадратного метра в майбутньому. Може бути тільки прогноз ціни.

Задача такого спекулянта – купити якомога дешевше, та продати якомога дорожче в найкоротший термін. Це – чистий фінансовий спекулянт.

Якщо такий спекулянт працює на первинному ринку, то його ризики підсилюються можливою недобудовою об’єкта, поганою якістю будівництва, несвоєчасним введенням в експлуатацію.

Авторові нічого не відомо про змову таких спекулянтів. Є досить велика кількість інвесторів на ринку нерухомості, серед них багато непрофесійних (тобто таких, для кого це не є основним бізнесом). Вони різняться за статками, бізнесовими задачами, сегментами ринку, на яких працюють, фінансовими планами…

Крім того, сьогодні кількість людей, які вкладають гроші в нерухомість на всяк випадок, для збереження грошей та з метою заробити, значно виросла.

Таких людей назвемо випадковими фінансовими спекулянтами. Змову таких спекулянтів також уявити досить складно, враховуючи їхню розпорошеність та велику чисельність.

Важливо зазначити, що чистий фінансовий спекулянт – це людина, яка має власні бізнесові розрахунки: терміни окупності, вартість часу та грошей, вибраний сегмент ринку, тобто ті моменти, які узгоджуються лише з бізнес-партнерами, якщо вони є, або ж не узгоджуються ні з ким взагалі, якщо таких партнерів нема.

Тобто такий спекулянт може знаходитись у змові лише в тій мірі, в якій це не суперечить його бізнесовим задачам. І з людьми його кола, котре, як правило, достатньо обмежене для формування глобальної змови.

До категорії спекулянтів також відносять брокерів (посередників) та агентства нерухомості. Щодо цієї категорії учасників, то їхня надзвичайно велика кількість робить неможливим не тільки змову, але й просте знайомство (як і у випадку з фінансовими спекулянтами).

Крім того, посередницька діяльність не передбачає спекуляції: як правило, брокер чи агентство не мають власної нерухомості на продаж, і не займаються інвестиціями.

Вони працюють тільки з власниками нерухомості (спекулянтами і просто громадянами), працюють з тією пропозицією, яка є на ринку, і конкурують між собою. Саме комісійні, а не спекулятивна маржа – джерело прибутку посередника.

Існує ціла низка міфів про посередників. Серед них найбільш поширені такі:

1) вони формують ціни на ринку;

2) вони найбільш зацікавлені в ціновому галопі.

Звичайно ж, брокер не формує ціну – він може лише рекомендувати ціну власнику, на основі власного досвіду чи аналізу, щоб ефективно (чи якомога швидше, чи найдорожче, чи на якихось особливих умовах) продати.

Саме власник, і тільки він, приймає рішення щодо ціни. Співмірність цієї ціни з можливостями й потребою ринку якраз і формує ринкову ціну.

Не зацікавлений також брокер і в ціновому галопі, оскільки надшвидке зростання цін створює панічні настрої у продавців і покупців, формує стан непевності, постійної зміни позицій, ламає домовлені угоди, особливо якщо це ланцюжок (тобто квартира продається з метою придбати щось на заміну).

Все це створює негативне тло для роботи. І це зрозуміло, адже комісійні брокера/агентства виникають вже на останньому етапі, тобто факт продажу має обов’язково відбутися. Постійні цінові коливання, особливо їх бурхливий ріст, не сприяють цьому.

До категорії спекулянтів також відносять будівельні компанії, вони ж є і основними фігурантами змови на ринку.

Деякі ознаки змови можна шукати на первинному ринку, де сильні позиції до останнього часу мали Київміськбуд та Житло-Інвест. Особливе положення Київміськбуду стверджував спеціальний закон (про експеримент у житловому будівництві на базі холдингу) та близькість до міської влади.

Тобто за часів минулої влади, а можливо ще й зараз, ці компанії мали певні преференції, що звужувало поле для конкуренції, особливо стосовно земельних ділянок.

Чи можуть знаходитись у змові невеликі будівельні компанії? Кожна з яких – незалежний господарюючий суб’єкт, що має власні плани, фінансові, людські, технічні та лобістські можливості.

Задача будь-якої компанії – заробляти гроші та розвивати власний бізнес. Але тільки найбільші з них можуть дозволити собі ставити граничні ціни на житло, яке будують, і дивитись, що вийде – при умові, що є запас фінансової міцності, тобто дешеві й довгі гроші.

Таких компаній небагато. Всі інші орієнтуються саме на сформовані ринкові ціни, тобто вони залежні від ситуації на ринку, від його коливань.

Бо ж треба продавати, щоб мати оборотні кошти, утримувати компанію, платити зарплати, тощо. Тобто, середньостатистична будівельна компанія господарює в ринкових умовах так, як може собі дозволити.

Фактично, такі форми залучення коштів, як інвестиційний контракт (чи випуск облігацій, чи договори про дольову участь) є вимушеними для забудовника.

Ідеальна ситуація була б такою: збудувати за власний кошт під ключ, і продати готовий об’єкт за ринковою ціною (бажано в одні руки). За відсутності ж власних коштів непогано було б мати єдине джерело фінансування (дешевий кредит, чи інвестиція на прийнятних умовах).

Причиною поширення таких ризикованих для вкладників форм фінансування будівництва (адже пересічні інвестори ризикують разом із забудовником фактично як партнери) є відсутність дешевих та довгих грошей на ринку.

У зв’язку з цим, найбільш вірогідним варіантом змови забудовників є злиття та укрупнення невеликих компаній з метою об’єднання активів для розширення бізнесу та зменшення залежності від зовнішнього фінансування.

Крім того, що не зовсім очевидно, забудовник як господарюючий суб’єкт, у стратегічній перспективі зацікавлений у зниженні ціни – для збільшення обсягів продажу та власних оборотних коштів, з метою розвитку нових проектів.

Але така перспектива стримується загальною ситуацією на ринку: немає прозорості у вирішенні земельних та будівельних питань, немає нових проектів, немає повноцінної конкуренції серед забудовників.

З іншого боку, шалений попит сьогодення дає змогу забудовникам грати на підвищення, максимізуючи власні прибутки. Але ж і це не кримінал. Адже мета будь-якого господарюючого суб’єкта є максимальний прибуток, який дозволяє ринок.

Отже, спекулянти – це ті, хто вкладає гроші у нерухомість з метою заробити на підвищенні цін. А також будівельники, які намагаються отримати максимальний зиск з ринкової ситуації, що склалася. Ні там, ні там немає жодного криміналу. Так працює будь-який ринок.

Але в сучасних українських умовах існує спекуляція зовсім іншого порядку. Вона має іншу природу, і базується на отриманні прибутку не від фінансових операцій, а від монополії на встановлення правил гри, тобто від статусу. І тут мова йде про надприбутки.

Якщо й існує монополія (чи змова) на ринку нерухомості, то вона, з точки зору автора, є монополією (чи змовою) на встановлення правил гри. І носієм цієї монополії є чиновник, або влада.

Міцна спайка бізнесових та владних структур, корупція на всіх рівнях, непрозорість у вирішенні земельних та будівельних питань, зробили цей спосіб збагачення незрівнянним з (фінансовою) спекуляцією, а ринок нерухомості позбавила умов для нормального розвитку.

Такі необхідні речі як будівництво соціального житла, реконструкція застарілого фонду, врегулювання питань землі та її статусу (у тому числі прозоре відведення ділянок, швидка зміна, за необхідності, цільового призначення) мають бути виключною ініціативою влади.

І це має виглядати як зрозумілий інвестиційний проект, з ясною перспективою залучення коштів інвестора.

Адже саме влада визначає відносини з бізнесом. Вона регламентує правила забудови та нормативну базу, відведення та статус землі, отримання дозвільної документації. Саме влада формує інвестиційний клімат, тобто правила, за якими гроші інвестора мають бути захищені.

Так, влада начебто не визначає ціни на нерухомість, але її дії, її правила для своїх, її зловживання у ключових питаннях розбещує ринок нерухомості зсередини, залишає попит ненасиченим, житловий фонд застарілим.

Той самий міфічний інвестиційний клімат, а насправді це – зрозумілі правила, які в українських умовах практично відсутні, робить вітчизняний ринок одіозно спекулятивним. В ньому фактично не відбувається насичення, вирівнювання, заміни застарілого товару.

Тож проблема доступності та величезного попиту на нерухомість більш вірогідно полягає в зовсім іншій площині, ніж у тому, що хтось купив дешевше, а продав дорожче. Навіть якщо таких спекулянтів багато.

Бо спекуляція – це природна реакція ринку на вакуум, на нестачу, на нерівномірність. Кінець-кінцем, спекуляції на українському ринку нерухомості – це реакція на монополію чиновника.

Монополію на встановлення правил гри. Головне з яких на сьогодні – корупція.