Як купити чи продати нерухомість, яка є культурною спадщиною місцевого значення

Продаж об'єктів культурної спадщини має особливі вимоги, недотримання яких може призвести до накладення штрафів на власників і навіть до визнання договорів купівлі-продажу недійсними.

Які кроки необхідно зробити для безпечної купівлі таких об’єктів та їх подальшого використання?

Особливості купівлі-продажу пам'яток

Ознайомитися з переліком нерухомих об'єктів культурної спадщини та перевірити, чи не належить той чи інший об’єкт до пам'яток місцевого значення, можна в державному реєстрі нерухомих пам’яток України.

Прискіпливий аналіз особливо необхідний у випадку купівлі-продажу нерухомості в центральних, історичних частинах українських міст, оскільки саме там зосереджена основна частина нерухомих об'єктів культурної спадщини.

Нерухомий об'єкт культурної спадщини – це об'єкт, який неможливо перенести без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження автентичності. Ці об'єкти важливі для збереження місцевої історії та культури.

Нерухомими об'єктами культурної спадщини є пам'ятки національного або місцевого значень та щойно виявлені об'єкти культурної спадщини. У цій статті ми зосередимо увагу на особливостях купівлі-продажу пам'яток місцевого значення та щойно виявлених об'єктів культурної спадщини.

Власник такої нерухомості повинен мати укладений охоронний договір з органом охорони культурної спадщини, а у випадку відсутності договору – укласти його.

Ухилення від укладення охоронного договору або проведення робіт без дозволу може призвести до накладення штрафів. Для громадян штраф може становити 850-1700 грн, для посадових осіб – 1700-2550 грн, для власника пам'ятки – юридичної особи або уповноваженого ним органу – 1,7-17 тис. грн.

Відсутність охоронного договору також буде перешкодою для укладення юридично правильного договору купівлі-продажу, оскільки для продажу пам'ятки необхідно буде отримати згоду (погодження) органу охорони культурної спадщини, яку без охоронного договору отримати не вдасться.

Таким чином, якщо власник вирішить продати пам'ятку, попередньо обов'язково потрібно письмово повідомити про це орган охорони культурної спадщини та отримати відповідну письмову згоду на продаж.

У такому звернені необхідно буде вказати ціну продажу та деталі умов продажу. Це необхідно для забезпечення права органу охорони культурної спадщини на привілейовану купівлю пам'ятки місцевого значення.

У практичному аспекті органи охорони культурної спадщини вкрай рідко реалізують своє право на привілейовану купівлю, враховуючи обмежене бюджетне фінансування. Відповідно, у випадку відсутності рішення щодо викупу об’єкта культурної спадщини орган зобов'язаний видати дозвіл (погодження) на відчуження. Вказаний дозвіл (погодження) має бути виданий у місячний строк.

Після цього власник пам'ятки місцевого значення може продати об'єкт покупцю.

Чому важливо дотриматися процедури

Недотримання встановленої процедури щодо отримання погодження на відчуження пам'ятки може стати підставою для визнання органом охорони культурної спадщини договору купівлі-продажу недійсним або пред'явлення вимог про передавання об'єкта попередньому власнику чи відповідному органу. Таким чином, новий власник може втратити своє право власності на будівлю.

Звичайно, такі випадки трапляються рідко, проте новому власнику не варто створювати додаткові ризики втрати об'єкта. При цьому відсутні гарантії компенсацій витрат на купівлю, можливі ремонти чи реконструкції нерухомості.

Окремо варто розглянути купівлю-продаж щойно виявленого об'єкта культурної спадщини. Щойно виявлений об'єкт культурної спадщини – це об'єкт культурної спадщини, який занесений до переліку об'єктів культурної спадщини.

Ці об'єкти мають особливі статус та регулювання, які накладають певні обмеження на власника такого об’єкта. При цьому вони дещо менші (спрощені) порівняно з пам'ятками місцевого значення.

Інформація про те, що об'єкт належить до щойно виявлених об'єктів культурної спадщини, міститься у відповідному переліку. Зазвичай такі переліки сформовані для кожного міста або міського району і перебувають у відкритому доступі.

На відміну від купівлі-продажу пам'яток, відчуження щойно виявлених об'єктів культурної спадщини не потребуватиме попереднього отримання дозволу (погодження) на продаж від органів охорони культурної спадщини. Проте набуття об'єктом статусу щойно виявленого об'єкта культурної спадщини потребуватиме укладення власником охоронного договору відносно такого об'єкта.

Якщо об'єкт внесений до переліку об'єктів культурної спадщини, власник отримує про це офіційне повідомлення. Воно надсилається в десятиденний строк рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.

Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення власник повинен укласти охоронний договір з органом охорони культурної спадщини. У випадку наявності укладеного охоронного договору можна безпечно укладати договір купівлі-продажу щойно виявленого об'єкта культурної спадщини.

Для продажу щойно виявленого об'єкта не потрібно отримувати додаткові погодження, але новий власник буде зобов'язаний укласти з органом охорони культурної спадщини новий охоронний договір та дотримуватися його умов.

Важливо пам'ятати два аспекти. Перший – відсутність охоронного договору не звільняє від відповідальності. Якщо договір не укладений, це не звільняє власника від обов'язків щодо його укладення та збереження об'єкта в належному стані. Другий – обов'язкове дотримання законодавства. Усі власники таких об'єктів повинні дотримуватися законів та правил, що регулюють їх використання.

Поради для покупців та продавців

Перша – перевірте статус об'єкта. Перед укладенням договору купівлі-продажу переконайтеся, чи не є об'єкт пам'яткою місцевого значення або щойно виявленим об'єктом культурної спадщини.

Друга – консультуйтеся з фахівцями. Зверніться до юристів або експертів у сфері культурної спадщини для отримання порад.

Третя – дотримуйтеся встановлених процедур. Це допоможе уникнути проблем та зберегти нашу культурну спадщину.

Продаж об'єктів культурної спадщини вимагає особливої уваги і відповідальності. Дотримання всіх правил та процедур захистить вас від юридичних проблем і сприятиме збереженню історичних цінностей для майбутніх поколінь.

Співавторка – Олена Сінько, юристка EVERLEGAL