Галас навколо дохідної нерухомості: маркетинговий хід чи дійсно вдалий механізм інвестування?

За останній час у словник українського інвестора в нерухомість потрапило чимало нових виразів: "прибуткова/дохідна нерухомість", "апарт-комплекс", "апарт-готель", "готельний оператор"…

Цей тип нерухомості настільки швидко охопив ринок, що постає справедливе питання: чи дійсно це щось нове, і в чому складається його "іншість" у порівнянні з добре знайомою схемою: "купив квартиру – зробив ремонт – здав в оренду"?

Трохи історії дохідної нерухомості в Україні

Для українців інвестування у нерухомість було і є звичним та зрозумілим інструментом. Інвестиції у цінні папери, крипту та стартапи для більшості – щось незвичне та не складає основну частину портфеля, на відміну від нерухомості. А тому до війни, як найзрозуміліший інструмент інвестування, саме ринок нерухомості активно розквітав та розвивався, а попит тільки зростав.

Дійшло до того, що у житлових комплексах частка квартир під оренду почала переважати над квартирами "для себе". Що це, як не перші тенденції формування сучасного ринку дохідної нерухомості?

А далі – зріст конкуренції, а разом з нею – рівня та кількості пропозиції від девелоперів. І криза, яку спричинило повномасштабне вторгнення, як не дивно, тільки посилила тенденцію. Це пояснюється повальним девелоперопадом.

Ризики недобудови виросли, терміни окупності збільшилися, а дохідність впала. На ринку з'явилося більше питань, ніж відповідей. Проте коли ситуація трохи стабілізувалася, стало зрозумілим, що люди знов готові вкладати гроші в нерухомість, але на більш безпечних та вигідних умовах.

Інвесторам стало нецікавим вкладатися у квартиру, що окупатиметься 15 років, чи ще гірше – заморозиться на етапі будівництва. І тоді прогресивні забудовники, що орієнтуються перш за все на запит, почали діяти.

Дохідна нерухомість – це переупаковка тієї ж самої квартири "під оренду"? 

Ситуація на ринку нерухомості у 2022-му році мотивувала створити іншу пропозицію для більш обережного та вимогливого інвестора. Європейський багаторічний досвід наштовхнув українських девелоперів на розвиток нового продукту у вигляді дохідної нерухомості.

Проте головне питання полягає в тому, чи це дійсно новий продукт, а не добре знайома квартира "під оренду" в новій упаковці? 

Вирішальний фактор, що відрізняє дохідну нерухомість і дає їй такий успіх, полягає в тому, що це з самого початку комерційний проєкт з централізованим управлінням. Це – не одиничні квартири у ЖК під оренду, про які кінцевому користувачу не так просто дізнатись.

Інвестор отримує готовий бізнес, поставлений на рейки, від якого він отримує стабільний пасивний прибуток, не контролюючи жодного процесу. Цей продукт, створений під інвестора, де головна ціль – заробіток.

В результаті залучення інвестицій до обʼєкта здійснюється швидше, що позитивно впливає на реалізацію проєкту та окупність інвестицій.

Від квартир до апартаментів: як саме змінилася пропозиція девелоперів

Якщо говорити про досвід компанії SENSAR Development, то ми взяли класичну житлову нерухомість з її головними перевагами та перетворили на кращий інструмент повернення інвестицій та примноження капіталу.

Зменшення метражу – зменшення чека. Ми розуміли, що в нестабільні часи вкластися в апартаменти розміром 15-25 кв.м простіше, ніж у 1-кімнатну квартиру на 40-50 кв.м. Бо це зменшує не тільки кількість метрів, за які треба платити, це зменшує подальші видатки на ремонт, обслуговування та комунальні витрати під час експлуатації. 

Наповнення внутрішньої інфраструктури. Окрім того, що ми завжди обираємо зручні та унікальні локації по типу: центр міста, зручна транспортна розв'язка, крокова доступність до життєво необхідних установ чи високий туристичний потік, – для нас було важливим наповнити комплекси власною інфраструктурою, яка б забезпечувала якісний сервіс та компенсувала б зменшення метражу оселі.

Так, наприклад, наш апарт-комплекс Smart House у центрі Львова, проєкт, який ми вже запустили, має окреме загальне приміщення з пральними машинами та сушарками, а також два ресторани на першому поверсі, для ділових зустрічей та прийомів їжі. Апарт-комплекс Smart Hill у центрі Яремче має власний SPA та ресторан на даху, спортзал та коворкінг, що адаптує проєкт під різні життєві сценарії майбутніх мешканців комплексу. 

Централізоване управління для отримання інвестором пасивного прибутку. Всі операційні задачі, забезпечення завантаження нерухомості, маркетингова стратегія та PR-просування, управління об’єктом до повної його окупності – все це здійснює команда фахівців. Чому це важливо? – Перше, це уніфікований і організований підхід в управлінні та якість сервісу.

Немає поганих апартаментів в комплексі, майбутні мешканці не зустрічаються з чиїмось непрофесійним управлінням, що загально знижує рейтинг усього обʼєкту. Друге, це те, що в інвестора "не болить голова" із-за купи процесів, які потрібно контролювати. Так, він за це платить, але натомість отримує справжній пасивний прибуток та користується імʼям/брендом готельного оператора.

Для реалізації цієї задачі ми маємо власну команду, яка успішно здійснює управління наших проєктів. Але також маємо партнерство з досвідченими готельними операторами. На декількох проєктах одночасно ми успішно співпрацюємо з міжнародною керівною компанією Ribas Hotels Group. Один з наших останніх спільних проєктів, що ми започаткували – THE FIVE Hotel – це найвищий готель Ужгорода з сервісом рівня пʼяти зірок, що компенсує тутешню нестачу такого преміального продукту.

Готель розташований у найбезпечнішому регіоні України з близькістю до кордонів різних європейських країн, та дає інвестору можливість володіти активом, що приносить стабільний пасивний дохід, не виїжджаючи за межі країни. Продумана концепція, власна інфраструктура та якісний сервіс від Ribas створили всі умови для цілком реальної дохідності проєкту до 16% річних за консервативними розрахунками. Але, звісно, це стосується клієнтів, які входитимуть в інвестицію на початкових етапах будівництва, тобто зараз. Нашому тандему з Ribas довіряють як місцеві інвестори, так і інвестори з різних куточків України.

Ремонт під ключ та повна комплектація апартаментів. Інвестори SENSAR Development отримують повністю готовий обʼєкт нерухомості та не несуть додаткових витрат на ремонт і облаштування апартаментів. Ми маємо налагоджену логістику, доступ до матеріалів та гуртових закупок, а головне – досвід, тому забираємо на себе безліч організаційних питань, і робимо свою роботу швидко та якісно.

Власне користування нерухомістю без втрати дохідності. Інвестори будь-якого нашого проєкту дохідної нерухомості, що б це не було: апартаменти, готельний номер чи котеджний дохідний будинок, – мають можливість безоплатно користуватися обʼєктом визначений термін протягом року. Така інвестиція дає власнику можливість не тільки заробляти, але і відпочивати у своїх апартаментах.

Чи будь-який обʼєкт дохідної нерухомості вартий уваги інвестора? 

Наразі дохідна нерухомість – це трендовий і найвигідніший тип інвестування у нерухомість в Україні. І на це є всі підстави. Але дохідна нерухомість не є панацеєю. Особливо під час війни. Тому, окрім грошей, інвестор має вкладати сюди ще один цінний ресурс – свій час, який треба витратити на ретельний підбір об'єкта інвестування.

Тут важливо вивчати ринок та розуміти, якого саме об'єкту дохідної нерухомості не вистачає в конкретному місці чи регіоні. Ну і, звичайно, вивчати чи дійсно це надійна пропозиція: яка репутація у забудовника, чи реалістичні цифри окупності та дохідності, чи досвідчений готельний оператор, і чи прозорим та якісним буде його управління нерухомістю.

Зрозуміло, що будь-яка інвестиція – це ризик. Але на вході в угоду його можна мінімізувати. Тому будьте прискіпливими, обирайте найкращих та інвестуйте у надійну дохідну нерухомість.