Іпотека розвиває "первинку"
За останні місяці кількість оформлених іпотек на житло, що будується, суттєво зросла. На початку 2024 року в загальній кількості виданих кредитів частка первинного ринку не перевищувала 2,6%, а в серпні вона становила понад 8,1%.
Можна прогнозувати, що до кінця 2024 року частка житла на стадії зведення, придбаного за програмою "єОселя", може сягнути 12-15% або 1,5 тис кредитів. На мій погляд, такий результат, пояснюється кількома чинниками.
Перший – активність девелоперів, для яких доцільність участі в державній іпотечній програмі зумовлена очікуваним зростанням продажів та зміцненням власного позитивного іміджу. Наразі вже понад 70 девелоперських компаній та понад 200 житлових об’єктів акредитовані до участі в програмі.
Другий – збільшення числа банків, що долучилися до "єОселі". На початку дії програми в ній брали участь пʼять комерційних банків, у серпні – уже 11.
Третій – поступова лібералізація умов надання пільгових кредитів.
Зауважу, що участь девелопера та його проєктів у "єОселі" підпадає під низку жорстких вимог, зокрема чітке дотримання термінів зведення об’єкта, безперервність будівництва та відповідність задекларованій якості ЖК. Водночас участь у "єОселі" – це "знак надійності" забудовника. В умовах наявних воєнних та економічних ризиків це неабияка перевага для потенційних покупців.
Ми рухаємося до того, що програма може переорієнтуватися на первинний ринок. Це відбуватиметься поступово, однак такий напрям є стратегічним у контексті стимулювання розвитку будівельної галузі. Кошти з іпотеки йдуть в реальний сектор економіки, а це робочі місця, зарплати та податки. Це вкрай важливо для економіки країни, бюджет якої на 90% складається з воєнних видатків.
Пʼять основних змін у програмі
З 16 серпня набрали чинності вагомі зміни до державної іпотечної програми.
- Пом’якшені умови для участі в програмі молоді віком до 25 років: початковий внесок за кредитом зменшений з 20% до 10%.
- Сертифікати "єВідновлення", що компенсують збитки громадян за зруйноване та пошкоджене майно, можна використати як початковий внесок за іпотечним кредитом у програмі "єОселя".
- Умови участі в програмі ВПО поширюються на їх родичів першого ступеня споріднення.
- Потенційний учасник програми може отримати кредит, якщо він протягом 12 місяців до подання заявки на кредит не відчужував майно, сумарна площа якого разом з площею житла у власності сім’ї не перевищує 52,5 кв м для сім’ї з однієї особи та додатково 21 кв м на кожного наступного члена родини. При цьому не враховуються об’єкти житлової нерухомості, що суттєво пошкоджені або знищені внаслідок воєнних дій або розташовані на тимчасово окупованих територіях.
- Зміна іпотечних ставок: загальна ставка 7% діятиме протягом перших десяти років і надалі збільшуватиметься до 10%. Ставка 3% для окремих категорій громадян (військовослужбовці, вчителі, медичні працівники) буде надаватися на перші десять років погашення кредиту і надалі збільшуватиметься до 6%.
Таким чином, умови залучення громадян до програми "єОселя" значно розширилися. Зокрема це стосується зниження початкового внеску для молоді, а також найближчих родичів тимчасово переселених осіб. Однак з огляду на економічні обставини (зростання інфляції), відсоткове навантаження теоретично зросте, що може стимулювати позичальників дочасно "гасити" позики.
Перспективи "єОселі"
Є три основні перспективні напрямки розвитку державної іпотечної програми.
Перший – розширення кола учасників програми (вітчизняні та іноземні фінансові кредитні установи та девелопери).
Другий – напрацювання ефективного механізму акредитації в програмі об’єктів на початкових стадіях будівництва, але із суттєвими гарантіями надійності для покупців (унеможливлення ризиків довгобуду та шахрайства).
Третій – подальше пом’якшення умов для позичальників, зокрема потенційне зниження іпотечних ставок (залежно від економічних та воєнних чинників).
Здатність економіки покривати видатки бюджету, поступово зменшуючи залежність від макрофінансової допомоги іноземних партнерів, – це надскладне завдання, виконання якого залежить ефективної економічної стратегії держави, помноженої на успіхи ЗСУ та убезпечення інфраструктури від руйнувань. Саме тому доля іпотеки буде пов’язана і з економічними, і з воєнними чинниками.