Доступне житло для українців: що передбачає Ukraine Facility?

Житлова політика України вже давно потребує ґрунтовних змін. Не вистачає ефективних механізмів забезпечення доступним житлом, подекуди досі використовуються застарілі радянські підходи — чого варті лише нескінченні квартирні черги, у яких досі перебувають майже 600 тис. українців. 

Житловий фонд є досить застарілим із середнім віком типового будинку 30-50 років. Понад 80% житлових будинків були побудовані до 1991 року й понад 40% сімей проживають у будинках, які не ремонтувалися з моменту будівництва.

До хронічних проблем війна додала нові, які стоять гостріше та потребують швидких ефективних рішень. Згідно з оцінкою Світового банку RDNA3, загальні потреби у відновленні житлового сектору становлять приблизно 72,7 млрд євро. 

Найбільше житла потребують ті, у кого воно було пошкоджено або знищено. Також це питання актуальне для понад 3,7 млн ВПО, 26% з яких потребують соціального захисту. Питання житла грає ключову роль у поверненні ще мільйонів біженців з-за кордону.

Подолати ці виклики Україні допоможе поглиблення євроінтеграції, зокрема завдяки стратегічному документу Ukraine Facility – пакету підтримки українських реформ від Євросоюзу, що передбачає на цю ціль виділення €50 млрд. 

Серед цих реформ — продовження програми компенсації за зруйноване житло, удосконалення законодавства та підходів до житлової політики, залучення інвестицій у будівництво житла. 

Паралельно з виконанням Ukraine Facility, Україна потягом 4 років отримуватиме 50 млрд євро від ЄС у рамках пакета Ukraine Facility. 

Продовження програми єВідновлення

Ще з початком повномасштабного вторгнення компенсація за пошкоджене та знищене житло була визначена пріоритетом держави. Це особлива форма відновлення, яку ми виокремили в проєкті закону "Про основні засади відновлення України". 

Програма єВідновлення успішно реалізується вже понад рік. За цей час 53 тис. родин отримали кошти на відновлення власного житла, а ще 6 тис. — житлові сертифікати для придбання нового.

Проте, головна умова продовження програми — наявність сталих джерел фінансування. Для цього держава здійснює низку кроків із залучення коштів із різних джерел. Наприклад, Україна розпочала співпрацю з Банком розвитку Ради Європи, який тільки у 2024-му виділяє 100 млн євро на фінансування житлових сертифікатів.

Гарантією подальшої пролонгованості програми є те, що в рамках І Компоненту Ukraine Facility передбачено 600 млн євро на компенсації за пошкоджене та знищене житло у 2026-2027 роках. 

Це особливо важливо з огляду на те, що єВідновлення постійно розширюється та охоплює все більше груп людей.

Невдовзі має запрацювати ще один етап програми — виділення коштів на будівництво житла на власній земельній ділянці. Також Міністерство відновлення аналізує результати реалізованого в Мелітополі пілоту надання компенсації за знищене житло на тимчасово окупованих територіях. 

Під час експерименту вивчалися технічні можливості підтвердження руйнувань із використання супутникових знімків. Це означає, що в майбутньому єВідновлення можна буде розширити на фактично знищені міста, такі як Бахмут, Маріуполь або Авдіївка.

Зміна принципів житлової політики: розвиток механізмів кредитування

У Ukraine Facility серед умов отримання фінансової підтримки є прийняття законопроєкту "Про основні засади житлової політики", який наразі проходить раунди публічних консультацій. Він передбачає диверсифіковані інструменти житлової політики, залежно від потреб різних груп громадян.

З одного боку необхідно розвивати фінансово-кредитні механізми — пільгові іпотечні програми, лізинг, компенсацію частини вартості житла або частини відсотків за кредитом тощо. 

Уже запрацювала програма "єОселя", яка надає кредити за ставкою 7 % річних, передусім для ВПО та ветеранів. Необхідно масштабувати цю програму для ширших груп громадян, які не мають власного житла. 

У Ukraine Facility оцінюють інвестиційні потреби на програму орієнтовно 55 млрд грн на 2024-2026 роки, з них на компенсацію відсоткової ставки для учасників бойових дій — 2,2 млрд грн. Це дозволить забезпечити житлом до 30 тис. сімей, зокрема 10 тис. сімей військових.

Створення фондів соціального житла

Проте, не варто забувати, що кожен третій українець має низький рівень доходу, соціальної підтримки потребують близько 1 млн ВПО, збільшується кількість осіб з інвалідністю та інших вразливих груп людей. 

І для того, щоби подолати ці виклики Україна має розвивати фонди соціального житла, яке наразі становить лише 1-1,5% від житлового фонду, тоді як у країнах ЄС подекуди ця частка доходить до 25%.

Новий законопроєкт значно розширює повноваження громад та вводить поняття "житлового фонду територіальної громади". Також пропонується використовувати принцип "револьверного фонду" — коли прибутки від здачі житла в соціальну оренду реінвестуються в будівництво нового житла. 

Це допоможе стимулювати постійне зростання ринку доступного житла та знизити залежність житлових програм від бюджетного фінансування.

Замість квартирних черг ми пропонуємо людиноорієнтований підхід та цифрові рішення. Йдеться про створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи, яка аналізуватиме рівень доходів, наявність житла у власності, соціальний статус громадянина. 

Відповідно до цих вихідних даних система пропонуватиме відповідний варіант забезпечення житлом — соціальне, службове житло, фінансово-кредитні механізми тощо.

Перші практичні кроки в цьому напрямі закладені також у Ukraine Facility. У 2024-2025 роках передбачено 200 млн євро на забезпечення житлом захисників України — які мають І та ІІ групи інвалідності, членів сімей загиблих, а також захисників-ВПО. Ще 450 млн євро має бути надано для цих груп громадян у 2024-2027 роках.

Інвестиції в житлову сферу та будівництво

Питання житла виходить за рамки власне забезпечення житлом громадян, що його потребують. Велике значення має якість житла, його енергоефективність та темпи будівництва нового житла. Це питання, які стосуються загального економічного добробуту країни.

Попри враження, що може скластися в жителів деяких великих міст — навіть до війни темпи будівництва були недостатніми. У період із 2000 по 2020 рік щороку будувалося в середньому 8,3 млн кв. м житлової площі — це було менше, ніж потрібно для заміни старого житлового фонду або збільшення житлової площі на одну особу. 

Це позначилося на недоступності житла для більшості ВПО, які зіштовхувалися з проблемою ще з 2014 року. Повномасштабна війна значно загострила проблему, згідно з даними RDNA3, потреби на відновлення в житловому секторі оцінюються 71,1 млрд євро до 2033 року.

Саме тому в Ukraine Facility зазначено, що саме житло має великий інвестиційних потенціал, один із найбільших серед інших галузей країни. Розвиток житлового фонду має високий мультиплікаційний ефект, який стимулює суміжні галузі, забезпечує зростання зайнятості та економічної активності. 

Потужні програми доступного житла зможуть запустити та реформувати такі процеси як придбання землі, будівництво та реконструкція, інтегроване просторове планування мікрорайонів та розвиток енергоефективності.

Ukraine Facility декларує відбудову "краще ніж було", відповідно до засад Нового європейського Баухаусу, сталого розвитку. Дотримуючись цих та інших принципів, ми зможемо розвивати в Україні доступне та енергоефективне житло, забезпечуючи гідні умови життя для українців.