Важливо знати точно, скільки коштує зруйнований будинок

Вже майже 10 років наша країна знаходиться в стані війни, але останні 1,5 роки особливо важкі. ЗСУ та наші воїни є Героями, які боронять Україну. І тому вкрай важливо забезпечити економічну складову нашої майбутньої Перемоги і післявоєнної відбудови. 

Вже сьогодні ми маємо планувати як будемо відновлювати країну. Обґрунтовані та проведені за міжнародними стандартами підрахунки нанесених рф збитків, а відповідно і розмір компенсацій – дадуть розуміння того, які кошти Україні необхідно отримати. 

Для забезпечення в майбутньому належної компенсації всіх збитків, ефективних судових позовів зокрема, необхідно проведення якісної оцінки цих збитків та майна в цілому, що спирається на міжнародні стандарти. І головне, така оцінка має бути зрозуміла всім міжнародним партнерам та не викликати в них жодних сумнівів. 

Державний орган, що регулює оціночну діяльність - це Фонд державного майна України. За останній рік команда Фонду провела низку аудитів, змінила структуру ФДМУ, реформувала підходи до роботи, активізувала приватизацію та оренду. 

Завдяки цьому надходження до бюджету склали майже на 5,3 млрд грн, що є рекордом останніх 10 років. Прийшов час реформувати і систему оціночної діяльності. 

У Верховній Раді зареєстровано проєкт закону №7386, який має реформувати систему оцінки. Цей закон розроблявся народними депутатами, представниками саморегульованих організацій та профільними фахівцями ФДМУ і він увібрав найбільш нагальні зміни. 

Хочу зупинитись на чотирьох основних викликах та рішеннях, що запропоновані у проєкті:

Виклик №1 - Застарілі Національні стандарти

Наразі оцінка майна та майнових прав здійснюється оцінювачами та суб'єктами оціночної діяльності, відповідно до вимог, встановлених Національними стандартами оцінки. 

Проте самі стандарти суттєво не оновлювалися вже протягом останніх двадцяти років, тоді як редакція Міжнародних стандартів оцінки періодично оновлюється і змінюється, враховуючи нові умови сучасних ринків.

Національні стандарти оцінки прийняті на рівні постанов Кабінету Міністрів України, тому внесення змін до них є складним процесом, який передбачає погодження від усіх зацікавлених органів влади, які в свою чергу намагаються привнести до них щось своє, що враховувало б інтереси кожного конкретного органу влади. 

І за результатом редакція оновлених Національних стандартів ніколи не відповідає вимогам Міжнародних стандартів оцінки, така ситуація законсервувала Національні стандарти оцінки в незмінному стані на довгі роки. 

Існуючий стан справ не дозволяє розвиватися ринку надання професійних оціночних послуг та кожного року все збільшує розрив між українськими оцінювачами та загальновизнаною світовою практикою оцінювання. 

Оцінка, виконана українськими оцінювачами стає все більше незрозумілою для інвесторів, що в свою чергу створює додаткові перешкоди для залучення іноземного капіталу. 

Рішення - Перехід на Міжнародні стандарти

По-перше, відмова від Національних стандартів оцінки та перехід на Міжнародні стандарти та Європейські стандарти оцінки нівелює проблематику гармонізації методології оцінювання в Україні і зробить Національні стандарти загальновизнаними, що сприятиме інтеграції України в західний контекст, зблизить країну з ЄС та розвиненими ринками.

По-друге, оцінка, виконана відповідно до Міжнародних стандартів, зрозуміла для інвесторів з усього світу. Крім того, впровадження такого підходу відкриває можливість для оцінювачів, які визнані оцінювачами в інших країнах, працювати на українському ринку надання послуг з оцінки.

В період війни та післявоєнного відновлення це вкрай актуально. Саме оцінка збитків за Міжнародними стандартами підвищить довіру до такої оцінки і сприятиме процесам пов’язаним з виплатою репарацій країною агресором.

Виклик №2 – так звана "Фракційна оцінка"

В законодавчому полі України оцінка нерухомості проводиться окремо, тобто нерухомість виокремлюється в два окремих об’єкти: земельна ділянка та будівлі/споруди, що розташовані на такій земельній ділянці.

Оцінка таких об’єктів здійснюється окремими фахівцями та за результатами оцінки складається два звіти про оцінку. Така практика оцінки ставить під сумнів можливість коректного визначення ринкової вартості нерухомості як цілісного об’єкта. 

Практика визначення вартості нерухомості в Україні, як окремих складових є унікальним явищем в Європі та не відповідає жодним загальновизнаним практикам в оцінці.

Оцінка нерухомості на сьогодні регламентується двома законами – "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та "Про оцінку земель". 

Виокремлення оцінки земель в окрему сферу діяльності призвело до штучного розчленування об’єкта нерухомості, роздвоєння системи базової підготовки та підвищення кваліфікації оцінювачів, системи державного та громадського регулювання професійної оціночної діяльності. 

Така ситуація зумовлює необхідність здійснювати оцінку нерухомого майна двічі. Двічі оплачувати послуги оцінювачів, що здорожчує купівлю-продаж об'єктів нерухомості.

Рішення – впровадження оцінки нерухомості, як цілісного об’єкта - земельна ділянка й будівлі на ній

Гармонізація законодавства з оцінки нерухомості з загальновизнаними практиками оцінки нерухомості в світі.

Виклик №3 – реформа регулювання ринку надання послуг з оцінки

Система регулювання ринку надання послуг з оцінки занадто застаріла та не відповідає реаліям сьогодення. Незалежна оцінка, як це задекларовано в чинному законодавстві, не завжди є дійсно "незалежною", оскільки оцінювачі намагаються виконати побажання передусім замовників оцінки. 

Така ситуація знижує довіру до оцінки та нівелює професію оцінювача як фахівця, який має високий професійний рівень та експертне судження якого має цінність. 

Рішення – зміна системи регулювання оціночної діяльності

Впровадження дворівневої системи регулювання оціночної діяльності враховує найбільш ефективні міжнародні практики регулювання професійних спільнот. 

За такої системи державне регулювання зосереджується на базовому регулюванні: стандартні вимоги до професійного навчання та рівня знань оцінювачів, ведення державних реєстрів, визнання громадських організацій саморегульованими організаціями оцінювачів, методичне забезпечення оцінки майна.

А регулювання безпосередньо оцінювачів, як професійних осіб здійснюватимуть саморегульовані організації. Саме саморегульовані організації будуть визначати додаткові вимоги щодо якості послуг, які надаються оцінювачами шляхом запровадження Кодексу етики та професійних стандартів та дотримання їх своїми членами, контролюватимуть професійний рівень оцінювачів під час періодичних підтверджень кваліфікації. 

Реформування також потребує система навчання оцінювачів як на первинному рівні отримання кваліфікації, так і впродовж їх професійної діяльності. Тому залученість саморегульованих організацій до підвищення професійного рівня своїх членів шляхом постійного проведення навчальних заходів, які передбачають спілкування та безпосередній обмін специфічним досвідом, і є головною складовою безперервності професійного навчання та професійного рівня оцінювачів.

Політика України наразі спрямована на зменшення тиску держави на господарську діяльність суб'єктів господарювання та спрощення процедури набуття права здійснювати таку діяльність. 

Тому потрібно спростити доступ до здійснення оціночної діяльності шляхом впровадження декларативного принципу здійснення господарської діяльності.
Тобто, скасовувати видачу ФДМУ дозвільного документа (сертифікату) суб'єктам господарювання.

Виклик №4 – застарілі реєстри та паперові звіти

Наша країна зробила величезний стрибок у напрямку цифровізації за останні 4 роки. Але попереду ще багато роботи і залишились державні органи, які досі працюють з застарілими реєстрами. ФДМУ, на жаль, не є виключенням. 

Рішення – впровадження механізмів цифровізації

Державний реєстр оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності потребує суттєвої модернізації. Інформація про оцінювачів, яка міститься на сайті ФДМУ, не надає інструментів користувачам отримати всю інформацію про надавачів послуг з оцінки. 

Багато інформації міститься в різних розділах сайту Фонду, що не дозволяє швидко її систематизувати щодо конкретного оцінювача або суб’єкта оціночної діяльності для прийняття рішення про укладання договору про надання послуг з оцінки.

Також, якщо хтось вже мав досвід продажу своєї нерухомості, то стикався з роботою Єдиної бази даних звітів про оцінку. Ця державна інформаційна система виконує роль як і оцінювача, автоматично визначаючи оціночну вартість нерухомості, так і здійснює верифікацію ринкової вартості, яку визначив сам оцінювач. 

Така складна система потребує постійної уваги та періодичних модернізацій з урахуванням законодавчих змін та ринкових умов. Створення додаткового інструментарію моніторингу ФДМУ інформації в Єдиній базі дозволить швидко виявляти зловживання та збереже рівень надходжень до державного бюджету. 

Впровадження Державного реєстру звітів з оцінки та рецензій підвищить прозорість процесів, пов’язаних з оцінкою майна, надасть зручний інструмент, що спрощує контроль та виконання процесів регулювання відповідної сфери, сприятиме зменшенню випадків шахрайських дій з державним та комунальним майном.

Всі ці зміни оздоровлять систему оціночної діяльності в нашій країні, гармонізують оцінку майна з міжнародними стандартами та наблизять Україну до європейських стандартів. Є і менш помітна, але вагоміша причина впровадити зміни, передбачені Проєктом Закону № 7386 якнайшвидше. 

Від реформування оціночної діяльності в Україні залежить, те яким чином будуть розраховані збитки, які завдала нашій країні військова агресія рф. Ми вже зараз маємо подбати про те, щоб ці розрахунки були зроблені за міжнародними стандартами та підходами, які б були зрозумілі і сприймались у всьому світі. 

Оскільки лише такі підходи дозволять нам сподіватись на компенсацію завданої шкоди, що в свою чергу прискорить відновлення нашої країни.