Реформування ринку оцінки майна: що зміниться?

За перший рік повномасштабного вторгнення було зруйновано чи пошкоджено понад 150 тис. об'єктів житлового фонду та майже 600 адміністративних будівель по всій країні. 

Про це пише KSE у своєму звіті щодо прямих інфраструктурних збитків нашої держави через російську агресію. 

Чому оцінка майна під час війни настільки важлива? 

Прості українці та представники бізнесу, сама держава – всі чекають на компенсацію від агресора. Щоб її згодом отримати (через суди чи іншими правовими шляхами), в країні вже зараз має працювати ефективна система оцінки збитків, завданих країною-агресором. 

Така оцінка повинна викликати довіру як всередині країни, так і відповідати вимогам та очікуванням світової спільноти.

Частково проблему вирішує розробка ФДМУ – Методики оцінки збитків підприємств та упущеної вигоди від війни. Підприємцям, щоб отримати компенсацію, першочергово необхідно зафіксувати втрати, встановити їх причинно-наслідкові зв'язки саме внаслідок збройної агресії. 

Ця Методика надає оцінювачам алгоритм дій для визначення у вартісному виразі розміру реальних збитків, упущеної вигоди та потреб у витратах, необхідних для відновлення майна та майнових прав, що зазнали руйнівного впливу внаслідок збройної агресії. 

Фонд сприяє проведенню для оцінювачів навчальних заходів за участі розробників Методики щодо її положень. Також ФДМУ оприлюднює на своєму сайті переліки оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності, які вже пройшли таке навчання. Але все це – лише один сегмент оцінки, а не зміна всієї системи.

У багатьох українців війна відібрала дах над головою та змусила змінити місце проживання. Незважаючи на війну ринок нерухомості не зупинявся. Лише за перше півріччя 2023 року українці уклали понад 175 тис. угод купівлі-продажу чи обміну нерухомого майна. 

Саме стільки їх було внесено до Єдиної бази даних звітів про оцінку, упорядкованої Фондом держмайна України. Загалом сервісом цієї бази скористалося понад 763 тис. особи. 

Більшість правочинів з нерухомим майном громадян передбачає оцінку такого майна. Станом на квітень 2023 року у галузі оцінки майна працювало близько 2400 суб’єктів оціночної діяльності. 

Зміни для ринку оцінки, які вирішать багато завдань 

Ринок надання послуг з оцінки майна, на який нині покладена велика відповідальність, потребує якісних змін та "перезавантаження". Чинне законодавство, яке його регулює, з 2001 року, тобто два десятиліття, не зазнавало концептуальних змін. Воно не враховує ні актуальні зміни в міжнародних стандартах оцінки, ні поточні українські реалії. 

Виправити ситуацію може законопроєкт №7386 – "Про внесення змін до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". У його розробці брав участь ФДМУ, оскільки він є державним регулятором у сфері оцінки майна, надає дозвіл суб’єктам господарювання на провадження діяльності в сфері оцінки, сертифікує оцінювачів та здійснює контроль за їх діяльністю. 

Основна мета законопроєкту – впровадити Міжнародні стандарти оцінки майна в Україні. Їх розробляє та оновлює Рада з Міжнародних стандартів оцінки – організація, що має представників зі 137 країн світу. 

Ці стандарти незалежні від політичного чи іншого впливу, забезпечують узгодженість, прозорість і порівнянність оцінок, використання уніфікованої термінології тощо.

Після їх введення українські оцінювачі зможуть спілкуватися "однією мовою" зі всією світовою спільнотою. До роботи, проведеної українськими спеціалістами, підвищиться довіра. 

В цілому це дозволить інтегрувати українську систему оцінки у світову, взаємно визнавати документи з оцінки майна, використовувати їх як докази в міжнародних судах.

Посилити регулювання галузі допоможе спеціальний орган – Оціночна рада. Вона займатиметься підготовкою оцінювачів, розглядатиме суперечливі питання тощо. Це буде постійний орган Фонду держмайна, у складі якого будуть представники ФДМУ та інших органів державної влади, а також самі оцінювачі.

Законодавчі зміни також вирішить кілька інших важливих проблем.

Перше – новий закон унормує методологічні засади проведення оцінки майна, адже різні структури мали до цього різні підходи. Наприклад, були розбіжності в практиках судової експертизи та роботі оцінювачів, що викликало колізії при судовому розгляді справ, які стосувалися майнових питань. 

Друге – закон унеможливить оцінку майна, де втрачається цілісність поняття нерухомого майна (земельної ділянки та споруд, розташованих на ній). Світова практика розглядає ці дві складові як єдиний об’єкт оцінювання. 

В Україні на це, за чинним законодавством, інший погляд. Такий підхід на користь не лише бізнесу, але й пересічним українцям, оскільки спрощує процедуру і робить її фінансово доступнішою.

Третє – нововведення торкнуться цифровізації оцінки. Зробити оцінку майна відкритою, прозорою допоможуть Реєстр оцінювачів та Реєстр звітів з оцінки майна та рецензій. 

Четверте – спроститься доступ до здійснення оціночної діяльності. Провадити оцінку майна зможуть як суб’єкти господарювання, так і самозайняті особи. Оцінювачам не потрібно буде перевчатися та складати додаткові іспити. 

Необхідно буде опанувати міжнародні стандарти оцінки та складати звіти за оновленими правилами. Звісно, вони будуть зобов'язані періодично підтверджувати свою кваліфікацію.

А ще, за новим законом, передбачений прозорий механізм відповідальності за надання неякісних послуг з оцінки та умисні дії щодо спотворення ціни майна. Наразі процедура покарання за такі дії є досить недосконала. 

Максимум Фонд держмайна може зробити зараз — позбавити оцінювача ліцензії, але її можна поновити. Закон же гарантуватиме впровадження дисциплінарних стягнень за порушення оцінювачем законодавства.

Україна наразі впевнено рухається до впровадження системи міжнародних стандартів оцінки майна. Це стане черговим важливим кроком на шляху до гармонізації українського законодавства з провідними світовими практиками у сфері оцінки.