Реформа містобудування: найпоширеніші міфи про законопроєкт №5655

Парламент готується ухвалити в другому читанні законопроєкт №5655, який продовжує реформу містобудування, цифровізує галузь та усуває корупційні ризики у цій сфері.

Але ті, хто з певних причин не зацікавлений у його ухваленні, встигли скласти про цей документ низку міфів.

Тож розкладемо все по полицях і проаналізуємо найпоширеніші твердження – що з них є правдою, а що вигадкою.

Попри війну, що триває, люди вже почали відбудову – хтось відновлює власний дім, хтось – власну ферму чи підприємство. Бізнес частково переніс виробництво у безпечніші регіони та запускає виробничі потужності на нових місцях. 

Активно відновлюється транспортна, енергетична і соціальна інфраструктура.

І вже на на цьому етапі люди починають стикатися з недосконалістю містобудівного законодавства, неефективним державним регулюванням та корупцією на місцях.

Майже на всіх зустрічах вони самі мені про це розповідають. Підключення до мереж, зміна цільового призначення земельної ділянки, отримання містобудівних умов та обмежень, дозвіл на будівництво від місцевого ДАБК – сьогодні є низка факторів, які стають приводом для вимагання хабарів. 

Хабарі вимагають навіть там, де замовником будівництва є, безпосередньо, держава.

До слова, за деякими підрахунками, у минулі роки корупційні оборудки посадовців разом з забудовниками та архітекторами сягали 10 млрд грн на рік. Далі так тривати не може.

Ми плануємо глобальну відбудову країни і не можемо дозволити, щоб через недосконалість законодавства гроші і бюджету, і міжнародних партнерів могли використовувати не за основним призначенням. 

Саме тому ініційована нами реформа містобудування, частиною якої є законопроєкт №5655, дуже на часі. Це історія не тільки про житло. Це про енергетичну, портову, аграрну інфраструктуру. Про багатоповерхову забудову у великих містах та будівництво нових виробничих потужностей у великих індустріальних парках і в маленьких громадах. 

Тобто так чи інакше, він стосується кожного – людей, які інвестують у власне житло і бізнесу, який працює в Україні, створює нові робочі місця і сплачує податки (аграрії, промисловці, харчовики, представники інших галузей, всі, хто будує нові потужності).

Втім певна, нечесні учасники будівельного ринку відчувають загрозу власним статкам через ініційовані зміни, оскільки законопроєкт №5655 не залишає місця корупції у сфері містобудування. 

Тож на противагу цьому документу з’явилася низка міфів, якими хочуть довести, що змінювати нічого не потрібно. Серед них є суто вузькопрофільні, які стосуються лише архітектурної спільноти, і такі, що грають на почуттях пересічних громадян, особливо коли це стосується незаконної та хаотичної забудови. Поясню, що не так з цими твердженнями.

Міф 1. Новий закон створить умови для корупції у будівельній сфері

Насправді законопроєкт запроваджує максимально прозорі процедури у будівельній галузі через глобальну цифровізацію усіх процесів.

Комп’ютер хабарів не бере – саме з цього принципу ми виходили, ухвалюючи невідкладний президентский закон, щоб запустити Єдину державну електронну систему будівництва (ЄДЕСБ) ще в 2019 році. 

Технічну частину швидко реалізувало Міністерство цифрової трансформації за підтримки проєкту USAID/UK aid "Прозорість та підзвітність у державному управлінні та послугах/TAPAS" та у співпраці з Фондом Східна Європа. 

У ній працюють всі учасники будівельного ринку – від замовників та розробників проєктної документації до нотаріусів, представників органів місцевого самоврядування і навіть правоохоронних органів. 

Будь-який документ у сфері будівництва оформлюється в електронному форматі з цифровим підписом. Завжди можна ідентифікувати людину, яка його видала, та у разі порушення, притягнути до відповідальності.

Отримання права на початок будівельних робіт чи навпаки відмова у цьому – все прозоро через електронний кабінет ЄДЕСБ. 

Також електронна система з ухваленням 5655 обов'язково буде проводити формато-логічний контроль і автоматично блокуватиме отримання дозвільних документів на проєкти з порушеннями. Місця для корупції просто не залишиться.

Міф 2. Громадськість не зможе контролювати забудову

Треба визнати – діючий сьогодні механізм контролю саме громадськістю недосконалий. Згадаймо скандал навколо забудови озер Тягле та Небреж на столичних Осокорках. 

Тоді "тітушки", які відстоювали інтереси забудовника і були завезені з околиць міста, виступили у ролі громадськості, яка схвалює забудову.

Ми планували впровадити запобіжник від такого шахрайства: тільки безпосередньо мешканці того чи іншого району мають вирішувати долю майбутньої забудови та скаржитися на будівництво, якщо воно їх не влаштовує. 

Але чи вирішить це проблему впливу громадськості на збереження, наприклад, Біличанського лісу? Скоріш за все, ні. 

Зараз ми намагаємося віднайти баланс, щоб громада була повноцінним учасником будівельного процесу, а забудовник не міг використовувати у своїх інтересах підставних людей. 

І щоб, наприклад, у парку "Наталка" на Оболоні, до створення якого причетна як я, так і решта жителів багатоквартирних будинків навколо, не збудували спортивний клуб, як планували деякі ділки.

Так, наш законопроєкт про реформу містобудування кардинально не змінює правила, які надані громадськості в обговоренні містобудівної документації та можливості вносити свої пропозиції. 

Ми додали обов'язкове залучення до обговорень представників громадських об'єднань осіб з інвалідністю, це один з необхідних кроків для того, аби наше суспільство дійсно стало безбарʼєрним. 

До слова, громадське обговорення може стосуватися розроблених проєктів містобудівної документації на місцевому рівні: комплексних планів, генеральних планів населених пунктів та детальних планів територій. 

А ще електронна система (ЄДЕСБ) міститиме публічний модуль аналітики з даними про містобудівну документацію та забудову. Ми забезпечуємо можливість отримання інформації громадськістю у режимі 24/7 через цифрові інструменти. 

Міф 3. Місцева влада не впливатиме на самочинне будівництво

І знову ж таки – багато випадків втручання місцевої влади у незаконне будівництво ви можете згадати? Подивимось на славнозвісний будинок-монстр на Подолі. 

Влада Києва дуже багато говорила про своє невдоволення цим будівництвом, але по факту нічого не зробила, щоб його зупинити. Схожа ситуація і зі знищенням історичних будинків через нову забудову. 

Лише на мапі Києва столична влада визнала 119 таких об’єктів. Але далі справа не рухається.

Місцева влада має реагувати на порушення, і законопроєкт №5655 її зобов’язує це робити, а саме проводити безперервний моніторинг забудови. 

І навіть більше – цей документ надає для цього широкі повноваження, аж до демонтажу незаконного будівництва без рішення суду.

Перш за все моніторитимуть об’єкти, на які не отримано право на виконання робіт або ж є повідомлення про порушення законодавства. 

Також забудову перевірятимуть, якщо за результатами автоматичного програмного аналізу в е-системі об’єкт має високий рівень ризику. Ще раз наголошую – це буде не просто право, а обов’язок місцевої влади.

До речі, будь-який громадянин зможе подати скаргу до органу місцевого самоврядування для здійснення перевірки об'єкта будівництва, який ведеться з порушеннями.

Міф 4. Законопроєкт недостатньо чітко визначає, що таке самочинне будівництво

Наведу приклад, до чого насправді призводить нечіткість визначення самочинного будівництва. Припустимо, є проєкт будівлі, де зазначено: усі двері новобудови будуть білого кольору. Але у процесі будівництва встановили двері зеленого. 

Формально це можна "викрутити" в поняття порушення і тоді воно підпадає під визначення самочинного будівництва, адже проєкт не збігається з реаліями новобудови. 

Ось тут і з’являться люди, які пропонують розв’язати це прикре непорозуміння – звичайно ж за хабар.

Тому ми максимально чітко визначили, що є самочинним будівництвом. 

Насамперед це будівництво: 

- на земельній ділянці, яку відводили не для цієї мети;

- без набуття права на виконання будівельних робіт;

- з порушенням встановленої законом гранично допустимої поверховості об’єкта;

 - з істотними порушеннями проєктної документації на будівництво (перевищення поверховості, порушення містобудівних умов та обмежень).

Як бачите, тут немає двозначностей або розпливчастих формулювань.

Міф 5. Звуження повноважень архітекторів призведе до зловживань у будівництві

Навпаки, ми розширюємо права архітекторів та навіть більше – робимо їх більш помітними та значущими фігурантами будівельного процесу.

Давайте чесно: коли у будь-якому місті з’являється архітектурна потвора, хто у цьому винен, на думку громадськості? Забудовник. Але ж такий проєкт створив якийсь спеціаліст-самозванець (архітектором назвати його не можу, бо архітектор має розумітися на архітектурі та орієнтуватися у містобудівній документації). 

Та незважаючи на це, в більшості скандалів навколо незаконної забудови такий "автор проєкту" залишається у тіні.

Ми ж пропонуємо зробити так, щоб архітектор кожного об’єкта будівництва був відомим. З одного боку, це дозволить фахівцям працювати на свою репутацію й мати більше замовників. 

З іншого боку, автори скандальних проєктів також стануть відомими й замовник добре подумає, чи мати з ними справу.

І це справедливо. Бо те, на що перетворюються наші міста, проєктують архітектори. Вони перші, хто усвідомлює недоцільність новобудови, але свідомо йдуть на такий собі архітектурний авантюризм через гроші. 

Прикро, адже з перших років Незалежності Національна спілка архітекторів не зробила нічого, щоб унеможливити створення неестетичних та незаконних об’єктів, а просто виконувала замовлення. 

Цікаво, що нині, коли ми пропонуємо покласти цьому край, законопроєкт почав дуже бентежити саме представників спілки. Ніхто з усіх учасників будівельного процесу не виступає так категорично проти законопроєкту №5655, як вони. 

А стосовно нібито звуження повноважень архітектора, то рекомендую уважніше читати текст законопроєкту. Там чітко вказано, що архітектор контролює відповідність об’єкта проєктній документації, а у разі відхилень виносить підряднику припис про усунення порушень.

Якщо припис не виконують, архітектор повідомляє замовника та орган з містобудівного контролю про відхилення від проєкту. І взагалі без підпису архітектора акт готовності об’єкта до експлуатації є недійсним.

І де тут звуження повноважень?

Міф 6. Майбутній закон порушує авторські права архітекторів

Насправді йдеться лише про те, що істотною умовою договору про розроблення проєктної документації на будівництво є чітка вимога: хто уповноважений здійснювати авторський нагляд у певних випадках.

Ось типовий приклад у нинішній ситуації: треба реконструювати пошкоджену ракетними обстрілами будівлю. У цьому випадку зміни в проєктну документацію має погодити розробник. А якщо він давно помер чи є недієздатним? Живе на тимчасово окупованій території чи виїхав з України?

Тому ми й передбачили умови, коли на здійснення авторського нагляду можуть уповноважити іншу особу. Це можливо лише у таких випадках:

- фізична особа-розробник проєктної документації є недієздатною чи зниклою безвісти, або ж померла;

- юридична особа-розробник проєктної документації на будівництво ліквідована;

- у фізичної особи-розробника проєктної документації немає сертифіката виконавця окремих видів робіт, пов’язаних зі створенням об’єктів архітектури;

У всіх цих випадках алгоритм дій треба врегульовувати на договірних засадах. Тобто це вирішуватиметься виключно на розсуд сторін, де однією з сторін є архітектор.

Міф 7. Приватні структури контролю над будівництвом – це корупційний ризик

Було б цікаво подивитися, як апологети цього міфу з української архітектурної спільноти доводять це британським колегам. Адже наш законопроєкт ґрунтується на британській системі містобудування.

Там архітектурно-будівельний контроль має змішаний характер – його здійснюють державні органи та приватні структури. І саме для зменшення корупційних ризиків суб’єкт містобудування має право вибору контролюючого органу – місцева адміністрація або приватний інспектор.

Наш законопроєкт також передбачає, що функції контролю можуть виконувати не тільки державні, а й приватні структури. І це знову ж дуже бентежить Функціонерів спілки архітекторів. Вони критикують: так не має бути.

Тоді давайте так – чи є в Україні державні архітектори? Ні, всі вони є представниками приватних структур. Чому ж їх так хвилює, що функція контролю може бути не тільки у державної структури, але й у приватної?

Відповідь проста. Тому що у минулому держава вже "доконтролювалася" до того, що будь-який дозвіл на будівництво можна було купити і у великих містах виростали будинки-монстри та інші скандальні забудови. 

А тепер деякі представники архітектурної спільноти вимагають – давайте ми будемо приватним сектором, а контролювати буде держава. Втім, саме такий підхід призвів до того, що обсяг корупції у будівельній сфері, за деякими оцінками, сягнув 10 млрд грн на рік.

До слова, добре знайома архітекторам сфера нотаріату, технічної інвентаризації та експертизи працює за тим же принципом: є державні виконавці, є приватні. І проблеми тут немає.

До того ж у законопроєкті є запобіжник від того, щоб забудовники не створювали власних приватних контролерів, які будуть їх же і контролювати. Ми чітко прописали: контроль над об’єктом неможливий, якщо забудовник чи генпідрядник мають спільного бенефіціара з приватним контролером. 

А ще якщо приватний контролер "не побачить" порушень замовника чи генпідрядника, його не тільки виведуть з ринку, а й притягнуть до кримінальної відповідальності.

Міф 8. Проти законопроєкту виступає вся архітектурна спільнота

Проти законопроєкту №5655 виступає купка функціонерів з Національної спілки архітекторів України (НСАУ). Водночас від архітекторів-практиків, проєктувальників, інженерів технагляду, експертів та інших немає жорсткої критики. І цьому є одне просте пояснення.

З 2011 року з часів Януковича в Україні діє монополія на сертифікацію архітекторів: кожен фахівець має раз на 5 років пройти підвищення кваліфікації та отримати сертифікат. Відповідне розслідування провели Bihus.info ще 4 роки тому. 

Журналісти з’ясували: зробити це можна тільки в одній єдиній приватній структурі – ТОВ "Навчально-експертний центр НСАУ". Так, саме тієї Спілки архітекторів, яка так палко виступає проти приватного контролю. 

Саме тієї Спілки, яка не допускає до ринку надання освітніх послуг при підвищенні кваліфікації навіть українські навчальні заклади.

За підрахунками журналістів програми "Наші гроші", ця монополія, що діє через кишенькові приватні структури, приносить її бенефіціарам чималі кошти – йдеться про суму в 200 млн грн за 5 років. І ще раз. 

Всі отримані кошти від звичайних архітекторів надходять приватній структурі, якою володіє Спілка архітекторів.

Ми, автори законопроєкту 5655, як і журналісти-розслідувачі, виступаємо проти будь-якої монополії: малої чи великої, державної чи приватної. Тому що будь-яка монополія завжди приводить до корупції. 

Тому в основі нашого законопроєкту — цифровізація та повне знищення монополії при видачі дозвільних документів. Бо тільки так ми зможемо справді якісно реформувати систему і знищити хабарництво та схеми у містобудуванні. Цей шлях підтримує весь чесний ринок та фахове середовище.