"Під нуль": якою буде нова державна іпотека

На жовтень заплановано старт нової державної іпотечної програми "Українська мрія", спрямованої на забезпечення житлом найвразливіших соціальних категорії громадян за ставкою від 0% до 7%. 

Іпотечний анабіоз

За останні 2-3 роки більшість потенційних покупців житла навряд чи розраховувала стати власниками осель за рахунок іпотечних кредитів. 

Цифри досить красномовні: частка придбань житла в іпотеку не перевищила 3-5% від загальної кількості угод на вторинному та первинному ринках житла. 

Після стрімкого зростання вартості житла, що спостерігалося впродовж 2021 року, вже на початку поточного року показник іпотечних кредитів становив лише 0,5-0,8% від загальної кількості угод з купівлі / продажу нерухомого майна. 

А з квітня по серпень поточного року було видано лише кілька кредитів, отже, іпотеки, як такої, вже не існувало.

Війна змусила більшість комерційних банків частково або повністю згорнути іпотечні програми, а також спільні іпотечні програми із забудовниками. Крім того, фактично була зупинена державна іпотечна програма під 7%. 

Варто виокремити головні причини іпотечного "анабіозу":

1) непередбачуваність війни, високі ризики збільшення обсягів пошкодженого майна, яке може бути придбано в іпотеку;

2) суттєве збільшення розміру облікової ставки НБУ, що потенційно збільшує відсоткові виплати позичальника аж до 30-35% на рік; 

3) інфляційні процеси: до кінця 2022 року фактична інфляція може перевищити позначку у 40%, а у 2023 році знецінення гривні може скласти ще 30%; 

4) зниження прибутку громадян щонайменше у 2-2,5 рази (через вимушене безробіття, втрату майна, згортання бізнесу тощо); 

5) низький прибуток банків, що в своєму розвитку робили вагому ставку саме іпотеці на тлі високих ризиків несплати відсотків позичальників за вже надані кредити.

Суть нової іпотечної програми

Нова іпотечна програма, порівняно з попередньою програмою "Доступне житло" під 7%, є більш лояльною для отримувача кредиту. 

У новій програмі суттєво розширений список потенційних позичальників з акцентом на військовослужбовцях, ветеранах війни та поліцейських, які матимуть змогу отримати кредит під 0%. 

Крім цього, в програмі закладені диверсифіковані відсоткові ставки залежно від соціальної категорії громадян: медпрацівники, педагоги та науковці матимуть змогу отримати кредит під 3%, а внутрішньо переміщені особи — під 7%. 

Крім вищеназваних пільгових категорій громадян, державна іпотечна програма розрахована також на громадян, які не мають власного житла або площа його менша за 52,5 м2 з додатковими 21 м2 на кожну особу — члена родини позичальника. 

Такі громадяни матимуть змогу взяти іпотеку під 7%, але за умови достатніх фінансових ресурсів під позику. 

Варто зазначити, що початковий внесок "Української мрії", порівняно з програмою "Доступне житло" знижено з 15% до 10%, хоч термін позики лишився сталим — 20 років. 

Водночас розробники "Української мрії" в умовах війни передбачили обов’язкове страхування житла від його знищення, пошкодження. 

Також варто звернути увагу на допустиму вартість житла, на придбання якого надаватиметься кредит: так для Києва, Дніпра, Львова, Одеси, Харкова (тобто для найбільших українських міст) гранична вартість 1 м2 не може перевищувати більш як у 2,5 рази опосередковану вартість зведення житла, визначену Міністерством розвитку громад та територій України. 

Для міст з населенням понад 300 тис осіб та найближчого передмістя обласних центрів (на відстані до 15 км) гранична вартість 1м2 не повинна бути вищою за опосередковану вартість більш як у 2 рази. 

Для міст, в яких мешкає від 100 тис до 300 тис осіб, цей показник не повинен бути більшим, ніж в 1,75 рази. 

Для решти населених пунктів діятиме обмеження згідно з опосередкованою вартістю відповідного регіону. 

Що стосується площі "іпотечного" житла, то згідно з "Українською мрією" нормативна площа для сім’ї з однієї особи складає не більше 52.5 м2 загальної площі, а на кожного члена сім’ї додатково має припадати 21 м2.

Варто додати одну суттєву і важливу річ: у новій державній програмі відсутні обмеження щодо суми кредиту. 

Для порівняння: в програмі "Доступне житло" максимальна сума іпотеки складала 2 млн грн, а максимальна вартість предмета іпотеки – не більш як 2,5 млн грн.

Надія на "Мрію"

Гучна назва нової державної іпотеки не позбавляє від можливих проблем. На мій погляд, головною з них можуть стати значні ризики її невиконання через брак коштів або перегляд умов (наприклад, зростання першого внеску, скорочення терміну погашення кредиту, або ж збільшення відсоткових ставок). 

До того ж, механізми реалізації цієї програми досі не донесені широкій громадськості. Адже для ефективного запуску "Української мрії" має бути встановлено розмір і обсяг її фінансування з боку ПрАТ "Укрфінжитло" та умови участі банківських структур. 

Варто звернути увагу на те, що всі чудово розуміють, що під час війни будь-які майнові та фінансові операції є надто ризикованими. 

На мій погляд, більш важливим, як то кажуть, "на часі", є вирішення питань компенсації за пошкоджене майно, забезпечення постійним або тимчасовим житлом внутрішньо переміщених осіб. Чи вистачить у держави коштів на це? 

Звісно, що державна іпотечна програма потенційно здатна вирішити одне із нагальних питань нашої держави — забезпечити громадян пільгових категорій власним житлом, особливо це актуально для військовослужбовців, що ризикують власним життям і здоров’ям. 

І за прозорих і зрозумілих механізмів "Української мрії" вже до кінця року може бути видано до 20-25 кредитів на придбання житла, а в умовах війни такий результат може бути цілком прийнятним. 

Головним є саме запуск пільгової іпотеки, яка не повинна завадити вирішенню інших майнових проблем, спричинені війною.

Державна іпотечна програма "Українська мрія" може стати рушієм розвитку не лише банківського сектору, а й ринку нерухомості. Насамперед, мова йде про пожвавлення як вторинного, так і первинного ринків. 

Водночас, для ефективного її запуску мають бути напрацьовані механізми, які б дали змогу залучити до цієї програми щонайменше 40% всіх комерційних банків. 

Проте, головне, щоб ця програма, за суто об’єктивних причин, не перетворилася на ще одну яскраву, але порожню мильну бульбашку.