Нерухомість: які корзинки обрати для складання яєць
Не секрет, що до війни іноземці непогано заробляли на українській нерухомості.
Більш того, вони були тією складовою кон’юнктури ринку, що примушувала пришвидшено зростати вартість житлових та офісних "квадратів" в Україні.
Хто намагався придбати хорошу квартиру в новобудові, добре знає, як це було непросто, адже житло скуповувалося задовго до здавання прибуткових об’єктів.
Часи змінилися. Іноземці втратили інтерес до України, та й вітчизняні інвестори не поспішають витрачати гроші.
Проте це зовсім не означає, що нерухомість стала зовсім не цікавою – багато хто замислюється про інвестиції в нерухомість за межами України.
"Золоте" правило інвестування
Загалом потрібно притримуватися "золотого" правила інвестування, що рекомендує розкладати яйця в різні корзинки: щось інвестувати в Україні, оцінюючи це як ризиковий капітал, а щось – за її межами.
Оскільки багатьом українцям маловідомі можливості світових ринків нерухомості, то без попереднього вивчення цього питання не обійтися. Інвестувати можна як у компанії, які купують нерухомість для перепродажу чи здавання в оренду, так і в саму житлову, комерційну і промислову нерухомість.
Крім цін, інвесторів цікавить термін повернення інвестицій, який вимірюється співвідношенням вартості квадратного метра до річної орендної плати за квадратний метр. Зворотне співвідношення річної орендної плати до вартості купівлі-продажу називають загальною ставкою капіталізації.
Не має значення, яким показником буде користуватися інвестор. Головне, щоб цей показник був прийнятним щодо ризику інвестицій, бо чим більший ризик, тим швидше мають повертатися інвестиції.І навпаки: надійні інвестиції мають збільшений термін повернення вкладеного капіталу.
У кожному конкретному випадку необхідно аналізувати, як швидко можуть повернутися інвестиції, а для цього треба розглянути різні ринки нерухомості.
Ціни на домоволодіння в США
На графіку наведені середні ціни на нові будинки в США з 1965 року. До 2007 року ціни на житло в цій країні зростали, а потім почали падати у зв’язку з кризою на ринку нерухомості. В Україну ця криза прийшла у 2008 році.
Незважаючи на коронавірус, середня ціна у 2020 році зросла, хоча й не так суттєво, як у 2021 році. У більшості випадків середня орендна плата також підвищувалася, хоча іноді спостерігалося і падіння.
Різке зростання цін на нерухомість та орендної плати почалося у 2021 році: у деяких штатах вартість оренди зросла більш ніж на 20%. З березня 2021 року по березень 2022 року місячна орендна плата на Гаваях та в Каліфорнії, двох найдорожчих штатах, перевищила 2 тис дол за квартиру. При цьому середня місячна орендна плата в країні у лютому 2022 року становила 1 322 дол.
Офіси в Європі
Щоб побачити вражаюче розмаїття цін на офісну нерухомість, варто подивитися на європейський ринок, перш за все – на британський.
Найдорожчі офісні приміщення класу "люкс" здавалися в Лондоні. Їх вартість сягала 1 492 євро за кв м на рік або 124 євро на місяць. У трійку найдорожчих увійшли приміщення в Парижі та Стокгольмі із ставками оренди 930 євро і 711 євро за рік або 77 євро та 59 євро за кв м на місяць відповідно.
Оренда офісів у Східній Європі набагато дешевша. Найнижчі ціни були в Бухаресті, Румунія. Там офісну нерухомість класу "люкс" можна було орендувати за 228 євро за кв м на рік або 19 євро на місяць, що становило майже одну шосту від вартості оренди в лондонському Вест-Енді.
Вакантність площ і вкладений капітал
З уповільненням орендної діяльності рівень вакантності на основних ринках офісної нерухомості зростає. Вакантність – ще один важливий показник дохідності нерухомості, який характеризує ступінь її заповненості орендарями.
Вакантність виникає, коли орендарі змінюють офіси через розширення діяльності або через її згортання. У часи гарного попиту на нерухомість вакантність може становити два тижні на рік, тобто 14:360=3,9%.
Цей відсоток доводиться вирахувати з потенційного річного доходу, оскільки протягом двох тижнів приміщення були незаповненими і дохід не отримувався. Для деяких типів приміщень нормальний рівень вакантності становить 10%, зазвичай це великі логістичні склади або торговельні центри.
У часи нестабільності або низького попиту вакантність може збільшуватися. Тобто власники змушені або знижувати орендну плату, або втрачати орендарів, що призводить до вакантності. Наприклад, у Лондоні в другому кварталі 2021 року рівень вакантності досяг 8,7%, тоді як у Берліні він становив лише 2,9%.
Рішення про інвестування залежить не від абсолютної вартості нерухомості або величини орендної плати, а від співвідношення доходу від орендної плати та ціни реалізації нерухомості з урахуванням потенційної вакантності.
Від чого залежить співвідношення доходу і ціни продажу
Перш за все – від типу нерухомості (житлова, комерційна, промислова) та її підтипів. У житловій – це будинки на одну сім’ю, квартири або таунхауси. У комерційній – офіси, готелі, ритейл, медичні або розважальні заклади. Серед промислових підтипів – склади, виробничі приміщення, портові комплекси.
Оскільки найбільш надійними вважаються вкладення в житлову нерухомість, то тут доходність найменша. Ставка капіталізації становить лише 4-5%, що означає період окупності 20-25 років. Ось чому було так багато іноземних інвестицій у київську нерухомість до початку великої війни. Доходність тут сягала 10-12%, що значно більше, ніж у розвинутих країнах.
Найвищу доходність (найбільш ризикові вкладення) у розвинених країнах мають готелі та склади. Тут ставка капіталізації сягає 7-9% або 14-11 років окупності.
Колись вкладення в ритейл мали високу дохідність, але перехід торгівлі в інтернет, особливо в період пандемії, обвалив цей ринок. ТЦ почали закриватися або переходити в режим демонстраційних залів, площа яких значно менша. Там можна приміряти річ, а доставлять її кур'єром чи поштою. Тому дохідність цих об’єктів стала знижуватися до 5-7% ставки капіталізації.
Щось подібне сталося з офісними приміщеннями. У часи пандемії багато компаній відмовилися від великих площ, а після неї не стали повертатися у великі офіси, залишивши невеликі для певних адміністративних функцій. Через це дохідність офісних приміщень знизилася до 4-9% ставки капіталізації.
Утім, все залежить від країни інвестування, економічної ситуації та розвиненості ринку. Що слід робити, якщо ви хочете інвестувати в зарубіжну нерухомість?
1. Визначіться із сумою інвестицій.
2. Вирішіть, чи ви хочете самостійно управляти нерухомістю, чи вам краще інвестувати в якийсь інвестиційний фонд або домовитися про управління з місцевою рієлторською компанією.
3. Визначте, у який тип нерухомості ви хочете інвестувати.
4. Проаналізуйте ставку капіталізації (період повернення капіталу) для різних об’єктів нерухомості.
5. Ухваліть рішення про інвестування, врахувавши зауваження місцевих консультантів з проблем оподаткування та оцініть законність своїх вкладень (варіанти переказу грошей). Ці питання можуть стати на перешкоді, тому такі консультації слід проводити перед аналізом конкретних об’єктів нерухомості.
Після закінчення війни ціни на нерухомість в Україні вирівняються з цінами у країнах ЄС. Принаймні, років через десять наші ціни на нерухомість будуть не менші, ніж у Східній Європі, а от дохідність інвестицій буде зменшуватися.