"Увекон" провела всеукраїнське дослідження вартості об'єктів комерційної нерухомості у першому півріччі 2021 року. Проаналізовано близько 136 тис об'єктів офісної, торговельної та складської нерухомості, виставлених на продаж чи запропоновані орендарям.

Головні висновки: вартість торговельної нерухомості, особливо об’єктів для стріт-рітейлу, майже скрізь поволі знижується. Адже формування затребуваності в таких об’єктах приватних підприємців відбувається на тлі подальшої невизначеності з перебігом пандемії.

Звісно, що ця невизначеність і є головним фактором, що стримує зростання попиту. 

Цінова ситуація в Україні

Із січня по червень 2021 року вартість оренди торговельних приміщень залежно від площі, місця розташування та технічних характеристик знизилася в середньому на 10%. Крім того по всій Україні спостерігалося зниження ціни оренди офісних приміщень в середньому на 0,8%, в той час як оренда складських приміщень здорожчала в середньому на 3,1%.

Що стосується об’єктів, виставлених на продаж, то за 6 місяців цього року по всій Україні офіси подорожчали в середньому на 8,4%, складські приміщення - на 8,6%, в той час як вартість торгових приміщень впала на 7,5%.

Водночас у найбільших українських містах - Києві, Одесі, Харкові, Дніпрі та Львові - спостерігалося зростання цін на офісні та складські приміщення, а вартість торговельних об’єктів зросла лише у Дніпрі. 

Так, у Києві за півроку вартість офісних приміщень зросла в середньому на 18,4% до 2 269,5 дол/кв м (оренда подорожчала на 13,3% до 18,7 дол/кв м), в Одесі - на 13% до 1 162,8 дол/кв м (оренда - на 2,8% до 11 дол/кв м), у Харкові - на 15,4% до 1 016,1 дол/кв м (оренда - на 9% до 9,7 дол/кв м), в Дніпрі - на 13,9% до 962,9 дол/кв м (оренда - на 3,6% до 8,7 дол/кв м), у Львові - на 28,7% до 1 209,9 дол/кв м (оренда - на 8,1% до 9,3 дол/кв м).

Вирватися з міста. Чому кияни "будуються" в області і скільки за це платять

Вартість торговельних приміщень у Києві майже не змінилася: зростання цін зафіксоване в середньому на 0,4% до 2 381,4 дол/кв м (оренда - на 1,3% до 24 дол/кв м), у Дніпрі торговельні площі подорожчали в середньому на 7,3% до 1051,4 дол/кв м (оренда додала в ціні 7% до 15,2 дол/кв м).

А в Одесі, Харкові і Львові спостерігалося зниження вартості торговельної нерухомості на 24,6% (до 1 184,2 дол/кв м), 9,5% (до 1 050,3 дол/кв м), 6,7% (до 1 464,9 дол/кв м) відповідно.

Натомість оренда торговельних приміщень в Одесі зросла на 22,8% до 18,3 дол/кв м, у Львові - на 1,7% до 17,6 дол/кв м, в той час як в Харкові знизилася на 8,1% до 15,9 дол/кв м.

Найбільші цінові зрушення сталися в сегменті складських приміщень.

Так, склади найбільше подорожчали у Львові - на 39,6% до 342,7 дол/кв м (вартість оренди зросла на 10,5% до 4,2 дол/кв м), в Києві - на 30,8% до 552,7 дол/кв м (оренди - на 8,3% до 5,2 дол/кв м), а Дніпрі - на 29,5% до 186,8 дол/кв м (оренди - на 26,9% до 3,3 дол/кв м).

У Харкові зростання цін на склади було більш помірним і за 6 місяців поточного року склало лише 6,7% до 204,9 дол/кв м (оренда подорожчала на 24,1% до 3,6 дол/кв м).

В Одесі вартість цієї нерухомості залишилася без змін і становить 229,6 дол/кв м (оренда збільшилася в ціні на 8,8% до 3,7 дол/кв м.

Що впливає на ринок комерційної нерухомості

Упродовж 2021 року залежно від сегменту, форми власності (продаж/оренда) та від площі об’єкта, ринок комерційної нерухомості підлаштовувався під наявний попит та інші супутні обставини.

Соціально-економічна непевність, а також невизначеність з подальшим перебігом пандемії наклали свій відбиток на ситуацію на ринку комерційної нерухомості. Ціни "стрибали" місяць до місяця, то знижуючись, то зростаючи.

Однак, після чергового падіння, спостерігалася тенденція помірного збільшення цін.

Ціни на житло стрімко летять вгору: що відбувається на ринку нерухомості

Ринок комерційної нерухомості підлаштовувався і під інфляційну висхідну, і під інформаційний "рейвах" про очікуваний новий локдаун. "Підлаштовування" у більшості випадків може означати або "паузу" для старту нового бізнесу, наприклад, відкриття кав’ярні, або ж пошук більш дешевих пропозицій.

Стріт-рітейл, маючи досвід минулого року, з обережністю і пересторогою ставиться но можливих нових жорстких умов ведення бізнесу. Проте, досі невідомо, яка пандемічна ситуація складеться в Україні.

Водночас варто відзначити стрімке зростання цін в сегменті складської нерухомості. Пояснити його можна банальним дефіцитом професійних і напівпрофесійних складських приміщень.

За нашими даними, рівень попиту залежно від регіону, стану приміщень та затребуваної площі на 30-50% переважає пропозицію. Саме тому вартість складських приміщень зросла найбільше від усіх сегментів комерційної нерухомості.

Прогнози

До кінця року найвірогідніше ситуація на ринку комерційної нерухомості буде залежати від рівня інфляції та можливого запровадження жорсткого карантину. 

Наприклад, у сегменті стріт-рітейлу в разі нового локдауну, можливе подальше зниження цін в межах 5-10%.

Будинки, котеджі, таунхауси: чому попит на заміську нерухомість не падає і ціни зростають

У сегменті офісної нерухомості, виставленої на продаж, ціни будуть стабільними із незначним зниженням вартості залежно від площі, локації, технічного стану об’єкту, на 3-5%. Натомість вартість складських приміщень може зрости на додаткових 7%.

Звісно, малий та середній бізнес не зацікавленні в нових обмеженнях. І більшість підприємців плекає надію, що Україну такий сценарій омине.