Днями відкривається ринок сільськогосподарських земель. Це довгоочікувана подія для власників землі, орендарів, інвесторів та держави загалом.

Уже створена правова база для проведення операцій купівлі-продажу.

Залишається сподіватися, що з 1 липня запрацює і технічна частина – Державний земельний кадастр та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

У такому разі нотаріуси зможуть перевіряти землю, покупців та реєструвати права.

За оцінками орендарів, ринок не буде активним. Зараз готові продати землю лише 2,5% власників, але і з цього кола людей в перші роки дії ринку землі її продадуть не всі. Власники розраховують отримати занадто високу ціну, яка не відповідає українським реаліям. Скільки ж коштуватиме земля в Україні?

Як буде формуватися ціна

Придбані сільськогосподарські угіддя будуть приносити прибутки протягом багатьох років у майбутньому.

Саме тому передбачуваний потенціал майбутнього доходу, пов'язаний із здачею землі в оренду, має важливий вплив на формування ціни на землю. Одну із методологій розрахунку вартості землі розробили вчені університету Пердью, штат Індіана, США.

Згідно з їхніми розрахунками, для визначення справедливої вартості землі варто врахувати поточну орендну плату за землю (як дохід від розміщених інвестицій) та ставку за довгостроковими кредитами в іноземній валюті (як критерій оцінки використання коштів). 

Використавши цю методологію для українських реалій, маємо наступну ситуацію, - у 2020 році орендна плата за землю становила в Україні в середньому 3 425 грн за 1 га, а ставка за довгостроковими кредитами в іноземній валюті – 6,7%. Орендна плата за землю повинна щонайменше дорівнювати по дохідності довгостроковим кредитам.

Таким чином, середня вартість землі в Україні становить 51,2 тис грн за гектар. Проте це не означає, що власники паїв уже можуть множити цю суму на площу своїх ділянок та розраховувати її ціну.

Ціни на землю будуть різними

Ціни в різних областях будуть різними. Вони залежатимуть від нормативної грошової оцінки та орендної плати, яка сформувалася в регіоні. Також ціна буде залежати від місця розташування земельної ділянки, якості ґрунтів та конкуренції.

У Київській області середня нормативна грошова оцінка 1 га землі становить 26,5 тис грн, середній розмір паю – 3,15 га, тому мінімальна ціна паю становитиме 83,8 тис грн. Ринкова ціна буде значно вищою. За даними УКАБ, орендна плата у 2020 році в цій області була найвищою в Україні – майже 5 тис грн за га.

За наведеною вище методикою, 1 га сільськогосподарської землі в Київській області буде коштувати в середньому 74,6 тис грн, середній пай – 235 тис грн.

Також серед лідерів за ціною землі – Вінницька, Тернопільська, Хмельницька, Черкаська та Чернігівська області. Гектар сільськогосподарської землі в цих областях у середньому коштуватиме 2,5 тис дол.

Найнижча ціна – у Волинській, Дніпропетровській, Донецькій, Запорізькій, Луганській і Херсонській областях – вона трохи перевищуватиме 1 тис дол за га.

Однак найбільше коштів від продажу землі отримають власники паїв у Луганській області, де середній розмір паю становить 8,71 га. Найдешевші паї будуть у Закарпатській та Івано-Франківській області, їх середній розмір – близько 1 га.

Додаткові витрати на купівлю землі

Купівлю землі будуть супроводжувати додаткові платежі: банківська комісія за безготівковий розрахунок, оплата нотаріальних та реєстраційних послуг.

Візьмімо середній пай площею 4 га з нормативною грошовою оцінкою 27,5 тис грн за га. Мінімальні витрати покупця на нотаріальні та реєстраційні дії з урахуванням передавання переважного права орендаря третій особі перевищать 5 тис грн.

Якщо новий власник та орендар відразу захочуть укласти договір оренди, то його реєстрація коштуватиме від 119 грн до майже 5 тис грн – залежно від терміновості реєстрації. Продавець такої ділянки повинен буде заплатити податок на дохід, держмито та військовий збір (7,5% ціни купівлі-продажу) у розмірі 8 250 грн.

Загалом супутні витрати щодо однієї ділянки можуть перевищити 13 тис грн, а при терміновості реєстрації прав – і 18 тис грн. Це середньозважені розрахунки, іноді витрати на здійснення операцій щодо однієї ділянки можуть сягати 1 тис дол.

Найбільше адміністративних витрат на 100 га матимуть люди, які купуватимуть землю в західних та центральних областях. Там розмір паю становить 1-3 га, тому це може бути сто окремих угод. На Луганщині таких угод буде близько 12.

Як бачимо, ринок землі з 1 липня буде не дуже активним. Він набере обертів лише з 2024 року, коли до торгів долучаться юридичні особи. Тоді і почне формуватися справедлива ціна. Наразі ж очікується, що зі стартом ринку ціни на землю в Україні будуть коливатися від 1 тис дол до 2,5 тис дол за га залежно від регіону.

Супутні витрати будуть значними і ляжуть переважно на плечі покупця.