Законопроєкт №2194 – вагома частина земельної реформи. Документ містить багато важливих положень.

Зокрема – про передавання державних сільськогосподарських земель у комунальну власність, дерегуляцію землеустрою, передавання функцій контролю в земельній сфері місцевим органам влади, забезпечення переважного права на купівлю земельних ділянок.

Також законопроєкт удосконалює електронні земельні торги, усуває дефекти земельного законодавства та регулює низку інших положень, які стосуються, наприклад, земель природно-заповідного фонду.

Розглянемо п'ять переваг проєкту, які свідчать про важливість його ухвалення. Це стане ще одним етапом запровадження комплексної земельної реформи.

Передавання земель громадам

Децентралізація – це не лише про повноваження, а і про управління активами.

Недавно президент заявив про передавання державних земель у власність громад. У його указі йдеться про доручення Кабміну активізувати передавання таких земель, стимулювати територіальні громади оформляти право власності на них та супроводжувати законопроєкти, у тому числі і №2194.

Одним з ключових елементів законопроєкту є те, що в разі його ухвалення з 1 січня 2021 року землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім деяких земель.

Звісно, зараз точаться дискусії щодо того, скільки аграрних земель у державній власності залишилося та скільки буде передано громадам.

За даними голови Держгеокадастру, громадам буде передано 2,3 млн га земель, а в державній власності її залишилося мізерно мало. Долю 5 млн га державних сільськогосподарських земель, які "зникли", треба встановлювати.

Після передавання земель громадам вони зможуть передавати їх в оренду, отримувати надходження до місцевих бюджетів і розвивати громади. У 2020 році середня вартість орендної плати за 1 га на земельних торгах становила 1 925 грн, тож громади зможуть поповнити бюджети майже 4,5 млрд грн.

Переважне право орендарів на купівлю ділянок

Одним з найважливіших положень законопроєкту №2194 є процедура реалізації переважного права на купівлю сільськогосподарських земель. Особливо гострим це питання стане з відкриттям ринку земель у липні 2021 року.

Виходячи з його умов, орендарі-юрособи ризикуватимуть втратити права на землю, оскільки вони обмежені у можливості її купувати. З року в рік права власності на землі, що орендує агробізнес, набуватимуть треті особи.

Агробізнес залишиться без землі і не зможе продовжувати господарську діяльність, що стане нищівним ударом для економіки. Забезпечення орендарям гарантій прав на землю, навпаки, стимулюватиме її розвиток.

У 2015 році мінімальний строк оренди землі підвищили до семи років. В умовах дії мораторію на купівлю таких земель агробізнесу були надані певні гарантії продовження господарської діяльності та її довгострокового планування.

Підвищення мінімального строку оренди земель як основного ресурсу для виробництва продукції збільшило капітальні інвестиції у сільське господарство з 2015 року до 2018 року у 2,5 разу, а саме в землю – майже в шість разів.

Окрім того, за цей період капітальні інвестиції у багаторічні насадження зросли майже утричі. Це свідчить про те, що сталість у користуванні землею сприяє залученню інвестицій загалом у сільське господарство і в садівництво зокрема.

Хоча капітальні інвестиції у багаторічні насадження збільшуються, площі під ними поступово зменшуються. Це можна пояснити тим, що близько 90% договорів оренди землі мають строк сім років. Проте навіть за таких умов інвестувати в зрошення садів та їх закладання є нераціональним рішенням.

Закріплення у законопроєкті №2194 переважного права орендарів на купівлю земельних ділянок, а також можливість передавання такого права забезпечить сталість ведення сільського господарства, надасть орендарям гарантії збереження земель в обробітку та окупності вкладених інвестицій у землю.

Інструмент переважного права орендарів на купівлю земель є невід'ємним елементом ринку аграрних земель у більшості європейських країн. Він запроваджується також з метою консолідації земель та підтримки фермерів.

Дерегуляція землеустрою

Законопроєкт №2194 передбачає низку положень з дерегуляції сфери землеустрою. Зокрема, зникнуть такі явища як державна експертиза землевпорядної документації, погодження проєктів землеустрою щодо відведення ділянки, авторський нагляд за виконанням проєктів землеустрою.

Доречність проведення державної експертизи землевпорядної документації ніхто не розуміє, оскільки вона затягує процес формування ділянки чи проведення її оцінки. За цю послугу ще й треба платити. Її вартість становить від 20 грн до 3% від кошторисної вартості проєктно-вишукувальних робіт.

З початку 2018 року до жовтня 2020 року Держгеокадастр провів державну експертизу 14 703 документацій із землеустрою та оцінки земель. Без неї громадяни зекономили б майже 300 тис грн загалом та 20 днів кожен.

Скасовується погодження проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок Держгеокадастром. За період з початку 2018 року до жовтня 2020 року він погодив майже 800 тис проєктів землеустрою. Скасування цього етапу відведення земельної ділянки значно розвантажить працівників Держгеокадастру, а замовники проєкту землеустрою зекономлять ще п'ять днів.

Електронні земельні торги

Законопроєкт №2194 удосконалює процедуру проведення електронних земельних торгів. На них можна буде реалізувати переважне право орендаря на купівлю ділянки, якщо пропозиція орендаря рівнозначна пропозиції переможця торгів. Площа лоту (земельної ділянки державної та комунальної власності або права користування нею) повинна бути не більше 20 га.

Тобто великі масиви земель будуть ділитися. Це дасть можливість малим та середнім фермерам брати участь у земельних аукціонах та перемагати.

Усунення юридичних прогалин

Законопроєкт усуває низку юридичних дефектів, що матиме позитивний ефект на земельні відносини та зменшить кількість судових спорів. З його ухваленням вирішиться питання щодо передавання права емфітевзису в користування третій особі так само, як право оренди передається в суборенду.

Наразі в законодавстві передбачено, що право емфітевзису може продаватися. Якщо ж в особи право емфітевзису на 50 або 200 років, а вона хоче його передати третій особі на три роки, то законодавчих підстав для цього не було – продати право на три роки не можна. Законопроєкт вирішує цю проблему.

Законотворець усуває ще один дефект з правом постійного користування ділянками, наданими для ведення фермерського господарства. Так, відповідно до ухваленого закону про обіг аграрних земель, громадяни України отримали право викуповувати ділянки, надані їм для ведення фермерського господарства. Законопроєкт №2194 надає таке право і їх спадкоємцям.

Законопроєкт містить багато позитивних норм, які удосконалять земельні відносини, підвищать гарантії прав на землю, зменшать корупційні ризики та бюрократичне навантаження на бізнес. Його ухвалення є вкрай важливим.