Україна повинна визначити свої пріоритети у розвитку земельних відносин: що має більшу вагу — високоефективне виробництво чи добробут селян?

На жаль, ці орієнтири сумістити непросто, тому селянам, землевласникам та законодавцям треба чітко усвідомити ціль реформи і вже тоді її реалізовувати.

Питання власності на землю у нас гостре та спекулятивне, воно уособлює суперечливі суспільні страхи та бізнес-інтереси.

Мораторій на продаж земель діє в Україні з 2002 року. Його продовжують з року в рік, нібито захищаючи селянську власність від "жадібних капіталістів". Однак через обмеження права власності на землю люди не можуть розпоряджатися своїм майном на власний розсуд. При цьому "сірий" ринок все одно існує.

Україна — не єдина держава, яка змушена вирішувати питання земельних відносин. Ця проблема спільна для всіх "перехідних країн", де земля була націоналізована або її обіг жорстко контролювався.

Попри індивідуальні особливості держав, отриманий ними досвід проведення земельної реформи є ефективним інструментом для розуміння загальних тенденцій. Країни Балтії наприкінці 20 століття теж реформували земельні відносини та переходили до нових форм господарювання. Як це було?

Уроки Латвії

На початкових етапах земельної реформи в Латвії було визнано недійсними всі операції від періоду втрати незалежності держави у 1940 році та створено правовий механізм реституції — повернення прав власності.

Тобто всі потенційні власники повинні були подати до спеціальної комісії заявку на повернення або отримання права власності на певну земельну ділянку.

Далі латиші розробили плани землекористування, а потім відбувалося передавання земель у власність або надання її в користування фізичним та юридичним особам, переважно колишнім власникам або спадкоємцям власників.

Основні принципи ринкового обігу земель такі: купувати і продавати землю можуть громадяни Латвії, держава, підприємства з латвійською реєстрацією, тобто іноземці, релігійні організації. Усі операції з передавання прав на землю погоджуються з місцевими реєстраційними органами і фіксуються у кадастрі.

Обмежень за розміром нема. Ціна не може бути нижчою за кадастрову оцінку. Як результат, середня ціна 1 га землі тут становить 800-2000 євро. Завдяки легальній можливості для іноземців брати участь в операціях та угодах з сільськогосподарськими землями ринок землі привабливий для інвесторів.

Експерти відзначають постійне зростання операцій із землею за участю іноземних громадян та підприємств із Швеції, Росії, Данії, Норвегії, Німеччини та Британії. За кілька років іноземні підприємства викупили понад 20 тис га земель.

Шведська компанія Bergvik Skog є найбільшим власником сільськогосподарських земель країни. Вона контролює понад 60 тис га латвійських землеволодінь.

Другим за розміром власником аграрних земель, 12 тис га, є шведсько-норвезька компанія Foran Real Estate. На третьому місці, 5,5 тис га, — американська компанія Empetrum. Латвійські землевласники посідають лише восьме та дев'яте місця.

У 2019 році серед 30 компаній, що контролюють найбільші сільськогосподарські володіння в Латвії, лише 11 номінально належать латвійським власникам.

Наслідком відкриття ринку для іноземців стала їх повільна експансія. У цьому є і позитивні наслідки — залучення інвестицій та ріст виробництва, і негативні наслідки — запровадження монокультури, негативний вплив на сільські території.

Уроки Литви

Іншою є ситуація у Литві, де іноземців на ринок землі не допустили. У 2004 році, після вступу країни до ЄС, уряд схвалив десятирічний мораторій на продаж землі нерезидентам. Зараз понад 80% литовських земель перебуває у приватній власності. Майже 9% населення працює в АПК і забезпечує створення 3,4% ВВП.

Земельний ринок лібералізований, проте відносини на ньому підкріплені низкою обмежень. Щоб придбати аграрні землі, фізичні особи повинні протягом десяти останніх років займатися сільськогосподарською діяльністю, мінімум три роки мати зареєстроване фермерське господарство або підтверджену аграрну освіту.

Вартість 1 га землі в середньому становить 2 200 дол.

Колишні власники та їхні спадкоємці мали переважне право отримання свого майна чи відповідної компенсації. Загальна площа земель, яку можуть купити фізичні особи, не перевищує 300 га, юридичні особи — 2 тис га.

Аграрна сфера Литви сформована на основі маленьких фермерських господарств, власників та виробників. Близько 60% господарств мають по 10 га поля. Така фрагментація негативно впливає на продуктивність в секторі.

Значних іноземних інвестицій сільське господарство Литви не отримує. За рік інвестиції в галузь, включаючи сектор виробництва харчових продуктів та напоїв, становлять менше 1 млн євро або близько 5% усіх іноземних інвестицій.

Попри всі передумови для розвитку, аграрну ситуацію в країні важко вважати успішною. Світова криза, складна процедура реєстрації власності, бюрократія, поява нових гравців та занепад старих призвели до того, що формування прав власності, ринкових відносин і консолідація земель досі тривають.

Важкі умови виробництва, низька продуктивність земель, дорогі ресурси й обладнання роблять литовські продукти неконкурентними порівняно з імпортними. Завдання сприяти розвитку фермерського укладу та зберегти сільські території так і не вдалося виконати при проведенні земельної реформи.

Уроки Естонії

Зовсім іншим шляхом пішла Естонія. Перехід до нових форм власності та господарювання почався у 1990 році. Головною метою було відновити історичну справедливість і повернути право власності тих, хто володів землею до 1940 року.

Зараз в країні домінують операції оренди. Громадяни країн ЄС можуть брати участь в операціях купівлі-продажу землі за умови її використання в аграрних цілях, а громадяни інших країн можуть використовувати не більше 10 га земель.

Дрібні ділянки продаються вільно, незалежно від громадянства. Після вступу Естонії в Євросоюз дотації та адресна допомога були передані місцевим та іноземним виробникам відповідно до розміру ділянки.

Через неповну приватизацію в Естонії набули популярності орендні відносини: близько 60% земель орендують аграрні виробники. Оренда між приватними власниками відбувається на основі нотаріального договору, оренда державної землі — на довгострокових умовах відповідно до кадастрової вартості ділянок.

Орендні відносини в певних моментах перешкоджають розвитку ринку, можливості передавання ділянок в заставу. Надмірна бюрократизація теж уповільнює розвиток земельних відносин. Іноземцям належить лише 5% ділянок.

Яким шляхом іти українцям? Створення ринку землі не є самоціллю. Більш важливі питання — у якому форматі цей ринок функціонує, хто отримує від цього переваги, як досягти компромісу в інтересах всіх учасників земельних відносин та чи можливо створити оптимальну ринкову модель взагалі.

Саме тому необхідно абстрагуватися від болючих внутрішніх дискусій та нав'язаних нам жахів і визначитися у власних пріоритетах.