Первинний ринок нерухомості в Україні є однією з найбільш ризикованих сфер економіки.

Новітня історія налічує безліч випадків, коли будівельні компанії не виконують взяті на себе зобов'язання перед інвесторами.

Будівництво "заморожується", а ошукані громадяни роками чекають на свої квартири.

Трапляється й відверте шахрайство: подвійні продажі, коли квартири продуються два-три рази, продаж відсутніх квартир або навіть цілих поверхів.

Зараз в країні на стадії будівництва — близько 3 млн кв м житла. При цьому ніхто не може порахувати кількість спорів щодо майнових прав на нього.

Хоча в українських реаліях будівництво переважно проводиться за кошти фізичних осіб, проте на державному рівні відсутній механізм захисту інвесторів від недобросовісних дій забудовників. Головна причина — неврегульованість інституту майнових прав на житло, яке буде збудоване в майбутньому.

Найбільш поширеною формою правовідносин між забудовниками та інвесторами є так звані інвестиційні договори — договори купівлі-продажу майнових прав або попередні договори купівлі-продажу. Проте за своєю правовою природою такі правовідносини є лише договорами будівельного підряду.

Без сумніву, такі види договорів достатньо суперечливі з юридичної точки зору.

У випадку порушення зобов'язань будівельною фірмою у покупця відсутні варіанти захисту свого права власності. У такій ситуації і суди мало чим допоможуть, адже на практиці останні відмовляють інвесторам у визнанні права власності на таку нерухомість, що неодноразово підтверджував Верховний суд.

Максимум, чого може досягти покупець, — судовим рішенням зобов'язати забудовника видати йому правовстановлюючі документи після закінчення будівництва. Назвати це ефективним захистом язик не повернеться.

Парадокс у тому, що так купувати квартири надто ризиковано, але усі забудовники продають саме так. Як наслідок, покупці опиняються у патовій ситуації.

Більше того, квадратні метри у процесі будівництва на державному рівні ніяк не обліковуються. Ніхто достеменно не знає, чи входить до складу об'єкта будівництва за певною адресою та чи інша умовна квартира, чи не відчужив її забудовник, та чи взагалі існуватимуть ці умовні об'єкти в анонсованому вигляді.

Саме це і є головною причиною масових подвійних та фіктивних продажів. Клієнт купує кота в мішку, і у випадку недобросовісних дій забудовника довести інвестору належність придбаної нерухомості саме йому буде вкрай складно.

Безумовно, ця масштабна проблема потребує законодавчого врегулювання на державному рівні. Що повинна зробити держава, щоб захистити покупців новобудов та звести до мінімуму зловживання забудовників?

Створення державного реєстру майнових прав

Перш за все, необхідно передбачити можливість проведення державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно, яке перебуває в процесі будівництва. Для цього необхідно створити державний реєстр майнових прав на таке майно.

У реєстрі повинні відображатися перелік складових частин, які входять до об'єкта будівництва, їх проектна площа, нумерація та інша інформація, яка дає змогу ідентифікувати об'єкт. Усі ці дані повинні відображатися відповідно до будівельного проекту на об'єкт будівництва, який є складовою частиною реєстру.

Тоді буде неможливо вносити в реєстр квартири чи навіть цілі поверхи, якщо вони не відображені в проектній документації. Продажу підлягатимуть лише майнові права на об'єкти, внесені в реєстр. Як наслідок, двічі відчужити один об'єкт буде неможливо, оскільки він буде зареєстрований в реєстрі за конкретним покупцем.

Нотаріуси та державні реєстратори, отримавши доступ до реєстру, зможуть надавати покупцям достовірну інформацію щодо легітимності купівлі майна.

Реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва

Іншою серйозною проблемою є те, що у випадку банкрутства будівельної компанії чи невиконання нею своїх зобов'язань інвестори не можуть вплинути на ситуацію. Відповідний правовий статус у них з'являється лише після реєстрації права власності, яка здійснюється тільки після введення об’єкта в експлуатацію.

Права на користування ділянкою і на ведення будівництва належать забудовнику.

Для врегулювання цього питання на законодавчому рівні слід встановити вимогу, відповідно до якої після отримання забудовником ділянки та до початку будівництва обов'язково реєструється право власності на об'єкт незавершеного будівництва, поділений на умовні одиниці — квартири та нежитлові приміщення.

Це відображається в реєстрі майнових прав і відповідає проектній документації. Після введення будинку в експлуатацію позначка "об'єкт незавершеного будівництва" анулюється. Покупці стануть власниками вже на стадії будівництва, нехай навіть із застереженням, що це об'єкт незавершеного будівництва.

У них з'явиться можливість створити ОСББ, яке матиме правовий статус і зможе виступати повноцінним учасником у правовідносинах, пов'язаних з будівництвом.

Якщо із забудовником щось трапиться, ОСББ зможе переоформити на себе право користування ділянкою, стати замовником і завершити процес будівництва із залученням іншої будівельної компанії на ринкових умовах.

Навести лад на первинному ринку нерухомості нескладно, проте цього досі ніхто не зробив. Можливо, саме зараз настав час для реформ у цій сфері.