Останнім часом я проводжу багато тренінгів про управління багатоквартирними будинками.

Такі тренінги користуються надзвичайним попитом, тому що у людей сформувався чіткий запит: зрозуміти, що змінила реформа ЖКГ та як діяти в сучасних умовах.

Здавалося б, чому зараз, у 2019 році, люди цікавляться, що змінилося у сфері управління житлом?

Реформа ж почалася ще у 2015 році, після ухвалення закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках".

Невизначеність пояснюється тим, що законодавча крапка в реформуванні цієї сфери була поставлена лише 10 червня 2018 року після набуття чинності частини норм закону "Про житлово-комунальні послуги". Що ж ми маємо тепер?

З 1 липня 2015 року були законодавчо закріплені три форми управління будинком: співвласники, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та управитель.

Закон "Про житлово-комунальні послуги" остаточно врегулював відносини між співвласниками та управителем і закріпив виняткове право співвласників будинку вільно обирати управителя та будувати з ним договірні відносини.

Крім того, після набуття чинності цих норм органи місцевого самоврядування втратили право встановлювати або змінювати тарифи на утримання будинку. Отже, старі ЖЕКи та керівні компанії не мають можливості змінити тарифи на свої послуги і повинні вести перемовини про це із співвласниками будинку.

Монополії у сфері управління багатоквартирними будинками більше не існує.

Створені всі умови для того, щоб співвласники вибрали найкращі форму управління та умови надання послуг. Яку ж форму обрати для свого будинку?

Варіант 1. Співвласники

Якби я жила у маленькому 15-квартирному будинку, то ретельно розглянула б саме таку форму управління. Чому? Тому що це просто. Не треба створювати юридичну особу ОСББ, стежити за поданням звітності та пояснювати особливість статусу ОСББ органам влади та місцевого самоврядування.

За такої форми управління для ухвалення рішення достатньо скликати збори співвласників та обговорити необхідні питання. Для ухвалення рішення необхідно набрати понад 75% голосів. Якщо ж співвласники захочуть залучити професійного управителя, за ухвалення такого рішення необхідно набрати понад 50% голосів.

Разом з тим, є труднощі. Ми можемо зібратися та ухвалити рішення, що будемо збирати по 500 грн на місяць для утримання будинку, можемо доручити сусідам укласти угоди з підрядниками. Але як збирати гроші? Як стежити за їх використанням? Як захистити їх від зловживань і витрачання не за призначенням?

На ці та інші питання складно знайти відповіді. Однак саме за допомогою зборів співвласників можна доволі просто обрати управителя для свого будинку.

Варіант 2. Управитель

Управителем можуть бути ті самі керівні компанії або фізичні особи-підприємці, які утримували будинок до запровадження цього поняття. Проте не кожна керівна компанія або ФОП є управителем для вашого будинку.

Дедалі частіше старі ЖЕКи називають себе управителями будинків та в односторонньому порядку підвищують ціни на свої послуги. Ці дії незаконні, співвласники повинні критично ставитися до таких оголошень. Щоб визначити, чи є хтось управителем вашого будинку, необхідно перевірити дотримання таких умов.

Перша — така особа обрана співвласниками чи призначена за конкурсом як управитель багатоквартирного будинку?

Друга — чи уклала така особа договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком із співвласниками або особою, що діє від імені співвласників у випадку призначення управителя за конкурсом?

Якщо хоча б на одне з цих питань ви відповіли "ні", то у вашого будинку ще нема управителя. Управитель відрізняється від старих ЖЕКів тим, що повинен усі питання щодо надання послуг погоджувати із співвласниками.

Первинний договір та ціна послуг управителя обов'язково погоджуються співвласниками. Виняток — якщо управитель призначений за конкурсом. У випадку необхідності зміни умов договору або ціни послуг управитель повинен скликати збори співвласників та обґрунтувати необхідність відповідних змін.

Якщо співвласники будуть проти — такі зміни не почнуть діяти.

Таким чином, управитель — це підприємець або компанія, які на замовлення співвласників можуть забезпечити утримання та поточний ремонт спільного майна і від імені співвласників купувати електричну енергію для функціонування будинку.

Відносини між управителем та співвласниками договірні. Якщо управитель не влаштовує співвласників, вони можуть його змінити або погодити з ним інші умови.

Отже, управитель є найкращим виходом для співвласників, які не мають часу для створення ОСББ та організації управління будинком. Однак поки в будинку не буде створене ОСББ, співвласники не зможуть отримати доступ до програм фінансової підтримки впровадження заходів з енергоефективності. Гарна новина — управителя можна залучити навіть у тих будинках, де створене ОСББ.

Варіант 3. ОСББ

У чому користь ОСББ для співвласників? Це дозволяє зрозуміти реальний стан будинку та взяти під контроль свої гроші. Крім того, саме ОСББ, і тільки вони, можуть отримати кошти від держави, Фонду енергоефективності та органів місцевого самоврядування на заходи з термічної реновації будинку.

ОСББ — неприбуткова організація, отже, за умови використання коштів на свою статутну діяльність вона не сплачує жодних податків, крім обов'язкових податків у випадку найму персоналу у штат ОСББ.

Діяльність ОСББ будується на взаєморозумінні між співвласниками та спільному бажанні покращити життя у будинку. Створюючи ОСББ, не треба сподіватися, що ви одразу будете менше платити за утримання будинку. Зате якщо ви впровадите заходи з термічної модернізації, то платежі за тепло суттєво знизяться.

Отже, варіант управлінням будинком через створення ОСББ вимагає більше ресурсів порівняно з іншими формами, але є набагато ефективнішим, зрозумілішим та прозорішим для будь-якого багатоквартирного будинку.

Прощай, монополіє. Привіт, ринку

Особливістю ситуації в Україні є неминучість змін в управлінні кожним будинком. Ситуація у сфері управління житлом вже змінилася. Люди дедалі частіше замислюються над тим, що робити з будинком, як зробити проживання в ньому комфортнішим, як змусити сплачені кошти працювати ефективніше.

Сподівання на те, що прийде хтось всемогутній і зробить усе за нас, поступово відходять. Кожен співвласник повинен зрозуміти свою відповідальність. Прийшов час братися за роботу та усвідомлювати себе власниками, які не тільки мають право користуватися своїм майном, а й відповідальні за його стан.

Держава вже створила для цього законодавче поле. Кожен співвласник тепер має можливість вплинути на те, хто і як буде обслуговувати його будинок. Монополія у сфері управління житлом повинна відійти у минуле.