Консолідація земель: орендарі та власники як фігури на "шахматці"

Можна довго говорити про плюси і мінуси обігу аграрних земель, але необхідно усвідомлювати: в короткостроковій перспективі мораторій навряд чи буде знятий.

Через це сектору ще певний час слід розраховувати на використання землі на основі орендних відносин і шукати вирішення поточних проблем у цій площині.

Однією з таких головних проблем є неможливість здійснення нормальної консолідації земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Коли кожен орендар — правопорушник

Методика, за якою було проведено паювання земель колективних сільськогосподарських підприємств, багато в чому була помилковою.

Автори реформи чомусь розраховували, що всі земельні ділянки будуть використовуватися не тими, хто справді бажає займатися сільським господарством, а абсолютно всіма власниками земельних паїв.

Так не буває: відсоток активних та ініціативних людей у будь-якому суспільстві невеликий. Наприклад, зараз відсоток так званих одноосібників становить 5-7% від загальної кількості власників земельних ділянок.

Ці потрібно було врахувати ще у 1990-2000-х роках і будувати законодавство так, щоб права й інтереси тих, хто працює на землі, були збалансовані. Цього, на жаль, не сталося, і кожне колгоспне поле поділили на клаптики.

Коли на одному масиві працює кілька орендарів, виникають проблеми. Земельні ділянки хаотичною мозаїкою розкидані по полю. Звісно, що господарювати так, як передбачено у договорі оренди, неможливо.

Техніка не буде ходити зигзагами і перестрибувати через ділянки. Добре, якщо власник паю дав згоду на суборенду, тоді можна через взаємну суборенду поділити поле. Якщо ж ні, то кожен орендар за Кодексом про адміністративні правопорушення і навіть за Кримінальним кодексом захоплює чужі землі.

Існують суттєві проблеми з господарюванням одноосібників. Часто власник ділянки, яка волею жеребкування при паюванні була розташована всередині масиву, відмовляється від усіх переговорів та ще й вимагає прокласти дорогу до свої ділянки з краю масиву. Є дії, які, на жаль, межують з криміналом.

Певні особи беруть в оренду ділянку серед масиву. Вони вимагають з орендаря інших ділянок "відступні", щоб не використовувати цю ділянку самостійно.

Якби ті, хто обробляють землю, мали її у власності, вони могли б шляхом обміну ділянками та купівлі-продажу переформувати масиви так, щоб кожен власник одержав компактну частину поля. Інший варіант — за рішенням власників "перерізати" наділи заново, щоб вийти на нормальну конфігурацію ділянок.

Однак в умовах мораторію єдиний законний спосіб консолідації — обмін ділянками. Закон це дозволяє, але масово такий інструмент не використовується. За даними Мін'юсту, кількість договорів міни аграрних земель невелика.

Наприклад, у 2016 році таких угод було лише 12,9 тис, тоді як загальна кількість земельних паїв вимірюється десятками мільйонів. Причина проста: проблеми орендарів мало хвилюють власників земельних ділянок. Обмінювати свої наділи тільки для того, щоб орендарям було зручно господарювати, вони не хочуть.

Не чекати скасування мораторію

Наприкінці зими ми з колегами — членами парламентського аграрного комітету запропонували варіант вирішення цієї проблеми.

Ми зареєстрували проект закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні".

11 липня аграрний комітет підтримав цей документ. Що ми пропонуємо?

1. Надати право орендарям без згоди власника обмінюватися правами землекористування у межах одного поля, залишаючись відповідальними за виконання договору оренди.

2. Надати право орендарю, який займає 75% поля, орендувати інші 25%, але взамін виділити їх власникам (користувачам) на цьому ж полі рівноцінні ділянки на строк оренди. Причому земельні ділянки, які надаються взамін, повинні мати компактний контур і нормальний доступ до них з краю масиву.

Якщо такі домовленості не досягнуті, спір буде вирішувати суд. Хоча на практиці, я впевнений, до суду справа буде доходити нечасто, адже судові розгляди у нас тривалі та дорогі. У більшості випадків зазначені норми будуть лише стимулом для того, щоб дійти згоди самостійно. Проте такий стимул необхідний.

Вигода консолідації очевидна: кожен, хто обробляє землю, зможе оформити права не на розкидані по полю ділянки, а на компактні масиви. Якщо одноосібник має кілька ділянок у різних частинах поля, він зможе використовувати замкнену площу.

Законопроект пропонує вирішити ще одну проблему — правову долю земель колективної власності. Мова йде про ділянки, які залишилися після розпаювання колективних сільськогосподарських підприємств. Їх в Україні понад 1 млн га. У них нема власника, тож вони часто використовуються за тіньовими схемами.

Серед таких земель — землі під лісосмугами, аграрними дворами, водними об'єктами. Ця проблема постає при використанні земель під проектними польовими дорогами. Насправді ці дороги використовуються як рілля. Оскільки оформити право користування ними неможливо, їх використання перебуває в тіні.

Ще одна велика проблема — землі під полезахисними насадженнями.

В Україні біля півмільйона лісосмуг, які створені для захисту сільськогосподарських полів від ерозії. Оскільки у нас понад півтора десятка років на рівні закону не може вирішитися питання колективної власності, за ними ніхто не доглядає. Вони захаращуються і вирубуються значними темпами.

У своєму законопроекті ми пропонуємо правовий механізм, за яким землі колективної власності частково будуть поділені між колишніми членами колективних сільськогосподарських підприємств, а решта — передана до комунальної власності тієї громади, де вони розташовані.

Землі під польовими дорогами повинні бути передані в оренду тим, хто використовує більшість земель масиву. За це вони мусять забезпечити доступ до ділянок інших землекористувачів. Землі під лісосмугами можна буде взяти в оренду. Це буде цікаво орендарям меліорованих земель, розташованих на півдні України, де відсутність лісосмуг загрожує стану суміжних орендованих земель.

Можливо також використання таких земель для господарської діяльності, наприклад, для вирощування деревини. Орендар повинен взяти на себе зобов'язання щодо збереження і догляду за лісосмугами, тобто вони мусять виконувати свою основну функцію: захищати від ерозії ґрунти.

На нашу думку, проект піде на користь і орендарям, і власникам. Крім того, місцеві бюджети одержать мільярди від оренди земель колишньої колективної власності.

Ще один момент: не слід розглядати запропоновані норми як тимчасовий захід на період дії мораторію. Навіть після введення сільськогосподарських земель в обіг відсоток тих, хто продасть землю, не перевищить 20%.

На мою думку, оренда ще довго буде основою для ведення сільськогосподарської діяльності. Отже, ці заходи будуть актуальними і в умовах вільного ринку.