Ринок землі від уряду — останній "дерибас"

12 квітня на урядовому сайті "Громадянське суспільство і влада" опублікований довгоочікуваний проект закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", розроблений фахівцями Держгеокадастру та Кабміну.

Також було анонсоване обговорення проекту з експертами та громадськістю. Насправді ж законопроект з представниками аграрного сектору не обговорювався.

Більш того, лідери найбільших профільних аграрних асоціацій — Всеукраїнської аграрної ради, Аграрного союзу України, Українського клубу аграрного бізнесу, Асоціації фермерів і приватних землевласників України — дізналися про організацію його обговорення випадково в день проведення заходу.

Це не дивно, тому що законопроект не тільки не відповідає інтересам українських сільськогосподарських виробників, а суперечить їм. Також він суперечить інтересам власників паїв і не сприяє розвитку економіки в цілому.

Насправді це чергова спроба "дерибану" останнього "неприхватизованого" великого активу, що залишився в країні, — сільськогосподарської землі.

Задекларовані цілі...

Прихильники введення ринку землі мотивують необхідність якнайшвидшого його запровадження такими міркуваннями.

Мовляв, залучення іноземних інвестицій для придбання землі пожвавить економіку, оскільки кошти після сплати колишнім власникам паїв вихлюпнуться на споживчий ринок і різко збільшать платоспроможний попит.

Приблизні оцінки такі: якщо брати за базову нинішню ціну 1 тис дол за га, то наявні 40 млн га аграрних земель принесуть 40 млрд дол інвестицій. Безумовно, для української економіки при ВВП країни 2,4 трлн грн це колосальні гроші.

Перетворення землі в об'єкт застави дозволить аграріям залучати довгострокові кредити, а надання власникам можливості продати свої землі дозволить реалізувати гарантоване Конституцією право власності в повному обсязі, оскільки зараз конституційна гарантія є, а фактичного права нема.

Вирішення проблеми з "шахматкою": законопроект дозволить створити механізм консолідації земель, а значить, істотно підвищити ефективність використання техніки, скоротити витрати і строки проведення польових робіт.

Створення стимулів для інвестування в родючість ґрунту та супутню інфраструктуру. Справді, якщо земля — у власності аграрія, він буде вкладати у неї кошти з більшим бажанням, ніж в орендований пай.

Насправді ж запропонований урядом законопроект не досягає жодної з поставлених цілей, проте веде до того, що земля буде скуплена корупціонерами і людьми, які до сільського господарства не мають ніякого стосунку.

...і реальні наслідки

Одним з ключових положень урядового законопроекту є заборона на придбання аграрних земель усіма видами юридичних осіб, в тому числі виробниками та фермерськими господарствами, які також є юридичними особами.

Мовляв, щоб захистити фермерів, землю дозволяється купувати тільки фізичним особам і тільки по 200 га в одні руки. Як таке обмеження може захистити фермерів, залишається тільки здогадуватися.

У переважної більшості сільгоспвиробників, особливо малих, нема вільних коштів на придбання навіть частини оброблюваних ними масивів. Принаймні на придбання цієї землі за сформованими цінами. Про це не говорять, але 1,5 млн га земель вільно продаються і купуються, бо вони не перебувають під мораторієм.

Узяти кошти для придбання землі виробники можуть у банках. Банки якщо і будуть когось кредитувати, то саме аграріїв, у яких ця земля знаходиться в обробітку.

Такий аграрій — єдиний, хто на основі фінансової звітності може довести банку свою здатність заробляти, використовуючи землю як засіб виробництва, а значить — і здатність обслуговувати та повернути кредит.

Мета банку не в тому, щоб забрати заставу, а потім її продати, це поганий бізнес. Мета банку в тому, щоб дати гроші в борг та отримати їх назад з процентом. Тому саме аграрні підприємства, у яких є фінансова звітність, — найкращі позичальники для банків, але їм урядовий законопроект забороняє купувати землю.

Сільськогосподарська земля — це виробничий актив, а не предмет споживання. Таку землю не купують для розваги або як заміну золоту. На землі потрібно працювати, інакше вона заростає бур'яном і знецінюється.

Звичайно, фізична особа теж здатна працювати на землі, але вона не може довести банку, що справді це робить. У неї нема фінансової звітності. Отже, для банку кредитування фізичних осіб для придбання землі ризиковане.

В результаті, не тільки виробники будуть без землі, а й банкам нікого буде кредитувати. Отже, гроші в економіку не прийдуть, тому що єдине джерело, звідки вони могли б прийти, — це міжнародні фінансові інститути.

Не стане земля і предметом застави для отримання довгих кредитів, хоча автори законопроекту і заявляють протилежне. Як можна закласти те, що ти не маєш права купити? Сама реформа стверджує, що для виробника земля заставою не стане. Відповідно, те, що це дозволить їм кредитуватися, — відверта неправда.

Проект також не дозволить власникам землі отримати справедливу ціну. Вилучення виробників з числа покупців обмежує попит, але не пропозицію. В результаті земля буде продаватися за низьких ціною, навіть нижчою, ніж зараз, і ніякими адміністративними заборонами цьому не запобігти.

У паперах будуть писати одну ціну, а платитимуть меншу або домовлятися про "відкат". Відповідно, власники, швидше за все, не отримають і тих грошей, на які можуть розраховувати зараз за договором емфітевзису на 40-50 років.

Виграють лише ті, у кого є вільні кошти. Якщо брати до уваги поточні ціни, близько 1 тис дол за га, то зрозуміло, що 200 тис дол — це не те, що має пересічна людина. Отже, землю придбає виняткова меншість.

Якщо поділити загальну кількість земель в Україні, 40 млн га, на 200 га, то побачимо, що це 200 тис осіб або 40 тис сімей. Тобто землю скуплять найбагатші 40 тис сімей, які встигли заробити на корупції і мають живі гроші в готівці.

Виходить, що аграрних виробників, які обробляють землю і хочуть її купити для продовження виробництва, з цього ринку усувають.

Чи допоможе такий ринок землі вирішити питання "шахматки"? Так, допоможе. Однак виникає інша проблема: нескінченний шантаж з боку нових українських власників, які придбають землю з метою отримання ренти.

Річ у тім, що основна частина земель буде сконцентрована в руках людей, які не збираються займатися аграрним виробництвом. Для виробництва зерна, технічних та олійних культур, основи нашого аграрного виробництва, 200 га — це нічого.

Розмір ефективного зернового господарства в Україні, за даними міжнародних експертів, становить 3 500 га, і цей показник зростає в міру розвитку технологій.

Близько 60% продукції виробляють господарства, які обробляють від 1 тис га до 10 тис га. Відповідно, маючи можливість сконцентрувати в одних руках 200 га, на сім'ю 1 тис га, ми навіть не підходимо до нижньої межі ефективного виробництва.

Звісно, крім виробництва зерна є ще садівництво та овочівництво, які потребують значно більшої кількості праці і менших площ. Та як би ми не старалися, ми не зможемо перетворити всю країну на сад або теплицю. Основою аграрного ВВП все одно залишатимуться рослинницькі господарства розміром 3,5-5 тис га.

Виходить, ми створюємо модель, за якою землею будуть володіти ті, хто планує здавати її в оренду. В результаті, виробники зіткнуться з жорстким диктатом цін та умов оренди з боку "нуворишів". Тобто виробники залежатимуть від людей, чия мета — витягувати ренту з купленої за безцінь землі.

Законопроект не стимулює підприємства інвестувати у розвиток інфраструктури та підвищення родючості землі, тому що вони не будуть її власниками.

Отже, запропонований урядом законопроект не вирішує жодну із заявлених проблем, а їх не бракує. Потрібно усунути проблему неточності кадастрової карти і встановити чіткі правила вирішення спорів при накладенні меж ділянок.

Також слід відновити справедливість щодо сільських жителів, які працювали на державних підприємствах і не отримали паї. Для цього потрібно розпаювати землі державних підприємств і віддати їх тим, кому вони повинні належати.

В цілому запропоновану урядом реформу можна охарактеризувати трьома тезами. Вона несправедлива, вона економічно неефективна, її єдина мета — збагатити 40 тис сімей, які мають вільні гроші для придбання землі без конкуренції з боку підприємств, які виробляють основний обсяг аграрної продукції в Україні.

Що пропонують аграрії

Ми вважаємо, що право купувати українську землю повинні мати громадяни України і юридичні особи, засновані громадянами України. Для зняття ризиків серед засновників юридичних осіб не повинно бути інших юридичних осіб, щоб не можна було через ланцюжок вийти на якогось іноземця.

Якщо уряд вважає за необхідне додатково обмежити коло учасників, ми згодні з тим, щоб право на придбання мали не всі юридичні особи, засновані громадянами України, а тільки ті, які останні три роки були аграрними виробниками.

Оскільки всі аграрні виробники були користувачами спеціального режиму ПДВ і четвертої групи оподаткування, то всі здавали звітність у ДФС, де доводили, що в загальній виручці виручка від продажу аграрної продукції перевищувала 75%. Тобто для ідентифікації не знадобляться додаткові зусилля, всі дані вже є.

Цих двох обмежень вистачить, щоб на ринок зайшли не спекулянти, а громадяни, сільськогосподарські підприємства та фермерські господарства.

Ми вважаємо що ринок землі не варто запускати з 1 січня 2018 року. Спочатку потрібно здійснити пілотні продажі державних земель. Переконатися, що все працює, навести лад у кадастрі і вже потім починати продаж приватних земель.

* * *

27 квітня відбувся Agri Invest Forum 2017, на якому 485 директорів і власників аграрних підприємств, що обробляють 2,7 млн га земель, взяли участь в опитуванні щодо земельної реформи. Пропоную ознайомитися з результатами.