Цільові облігації - унікальний винахід. Це борговий цінний папір, придбання якого дозволяє отримати товари чи послуги.

Народжені в надрах радянської дефіцитної економіки, в українських реаліях цільові облігації виявилися затребуваним інструментом продажу житла.

З січня 2005 року цільові облігації стали одним з чотирьох допустимих способів фінансування проектів будівництва житла.

Вони стали популярними серед замовників будівництва, бо дозволяють не тільки продати майбутню нерухомість, але й вивести отриманий від реалізації проекту прибуток з-під оподаткування за рахунок використання інститутів спільного інвестування, а також благополучно припинити відносини з недбайливим інвестором.

Певні незручності, пов'язані з використанням цільових облігацій у будівництві, наприклад, неможливість змінити терміни розміщення чи обігу облігацій, на етапі зростання ринку всерйоз не сприймалися.

У 2007-2009 роках відбулися масові дефолти емітентів облігацій, заручниками яких стали інвестори-покупці квартир. За законодавством та проспектом емісії, інвестор, який не пред'являє до погашення цільові облігації, втрачає права на витребування товару, але зберігає право на отримання номінальної вартості облігацій грішми.

Оскільки в основі механізму закладений принцип виведення суми прибутку з проекту, номінальна вартість облігацій дорівнює різниці між ціною придбання пакета цільових облігацій і суми прибутку, що виводиться з проекту.

Іншими словами, номінальна вартість облігацій, на яку зможе претендувати інвестор, дорівнює собівартості будівництва відповідної одиниці площі, а не раніше внесеної інвестором сумі коштів.

19 грудня 2008 року Держфінмоніторинг визначив цільові облігації як один з найбільш поширених способів легалізації доходів, отриманих злочинним шляхом.

Незважаючи на позицію Держфінмоніторингу, зростання кількості постраждалих інвесторів і явні ознаки ухилення замовниками будівництва від сплати податків при використанні механізму, цільові облігації зберігають статус одного із законодавчо допустимих способів фінансування проектів будівництва житла.

Через два роки, 8 жовтня 2010 року, законодавець спробував відреагувати на масові дефолти шляхом прийняття закону №2601-VI, який визначає порядок та умови продовження терміну обігу облігацій. Закон залишився нереалізованим через відсутність затвердженого порядку продовження термінів обігу цільових облігацій.

З 1 січня 2012 року облігаційний ринок очікує чергова порція законодавчих змін, які обтяжують права інвесторів і розширюють можливості емітента із зловживань. Мова йде про закон №3461 від 2 червня 2011 року. Отже, покупцям нерухомості, яка будується через цільові облігації, слід знати наступне.

1. Емісії цільових облігацій не забезпечуються нерухомістю. Ця норма з'явилася після зміни статті 4 закону "Про інвестиційну діяльність". Хоча такі облігації і зараз не забезпечені нерухомістю, але хоча б декларативно норма присутня.

2. Цільові облігації можна буде погашати грішми. Таким чином, на законодавчому рівні відображено, що при відсутності у замовника будівництва товару він може повернути інвестору номінальну вартість.

3. Емітентом цільових облігацій може бути особа, яка не має права на земельну ділянку, але отримала у договірному порядку функції замовника будівництва. Відповідно, припинення договору призводить до втрати емітентом прав на об'єкт, внаслідок чого буде неможливо погасити облігації шляхом передачі товару.

Решта норм закону, які стосуються відповідальності емітента в розмірі 1 700 гривень про формування в місцевих бюджетах фондів для відшкодування збитків власникам облігацій, є законодавчою бутафорією, що дозволяє приховати кримінальний потенціал інструменту.

Дослідивши масові звернення потерпілих інвесторів, які вклали кошти в цільові облігації, нескладно прийти до висновку, що придбання нерухомості на етапі будівництва через цільові облігації є зоною стовідсоткового ризику інвестора.

Дієвих механізмів, які дозволяють захистити права інвесторів, законодавство не містить. У більшості випадків емітент-забудовник діє відповідно до закону і проспекту емісії, не передаючи вкладнику проінвестовану квартиру.

Тим не менш, деякі інвестори продовжують наполегливо вірити в таємниче перетворення цінних паперів у квартири. Ймовірно, в діях законодавця, який заохочує і спрощує відбирання у них коштів, є глибока морально-виховна логіка: за правовий нігілізм потрібно платити.