Як полагодити ринок житла

Характерною ознакою недієздатної ринкової економіки є стійкий рівень безробіття. У Сполучених Штатах сьогодні один із шести громадян, які хотіли би працювати повний день, не може знайти роботу.

Ринок житла є ще однією аномалією: існують сотні тисяч бездомних - більше півтора мільйона американців проводили хоча б одну ніч у притулках у 2009 році, в той час як сотні тисяч будинків залишаються порожніми.

Справді, кредитори все частіше вступають у володіння майном боржника. Два мільйони американців втратили свої будинки у 2008 році і ще 2,8 мільйона - у 2009 році. Очікується, що у 2010 році цей показник навіть збільшиться.

Фінансові ринки спрацювали погано - добре працюючі "раціональні" ринки не субсидують людей, які не можуть чи не хочуть повертати борги. Однак ті, хто керував цими ринками, отримали такі винагороди, ніби вони були фінансовими геніями.

Це все не нове. Новиною є неохоче і запізніле усвідомлення адміністрацією Обами її неспроможність змусити знову працювати житловий та іпотечний ринки. Цікаво, але існує згода, як серед лівих, так і серед правих у тому, що уряду доведеться підтримувати сектор. Така ситуація - глухий кут і загроза економіці.

Оцінка кредитоспроможності та моніторинг роботи позик - це вид діяльності, з яким краще справляється приватний сектор.

Тим не менше, позиція зрозуміла: обидві партії підтримали політику, яка схвалює надлишкові інвестиції у житлове будівництво та надмірну частку позикового капіталу, тоді як ідеологія вільного ринку послабила віру регулюючих органів у необхідність втрутитися, щоб зупинити безрозсудне надання позик.

Якби уряд зараз пішов, ціни на нерухомість впали б ще нижче, банки зазнали б ще більшого фінансового удару, а короткострокові перспективи економіки стали б ще більш безрадісними.

Однак це саме те, чому керований урядом іпотечний ринок небезпечний. Спотворені процентні ставки, гарантії і податкові знижки заохочують безперервні інвестиції у нерухомість. Економіці ж потрібні інвестиції у технології та екологічно чисту енергію.

Інвестиції у житло ще більше ускладнюють одужання економіки від її залежності від нерухомості, а ринок нерухомості - від його залежності від урядової підтримки.

Подальша підтримка інвестицій у ринок нерухомості зробить цінність сектора більш залежною від політики уряду, гарантуючи при цьому, що майбутні політики зіткнуться з ще більшим політичним тиском компаній-забудовників і власників акцій.

М'яко кажучи, нинішня політика США збиває з пантелику. Рада керуючих ФРС більше не є кредитором останньої інстанції, вона є кредитором першої інстанції. За кредитний ризик на іпотечному ринку відповідає уряд, за ринковий ризик - ФРС. Не варто дивуватися, що приватний ринок, по суті, зник.

Уряд заявив, що заходи для зниження процентної ставки тимчасові. Але це означає, що після завершення втручання відсоткові ставки зростуть, і будь-який власник облігацій, забезпечених іпотекою, втратить капітал, і втратить багато.

Жодна приватна компанія не купить такі активи. ФРС же може не визнати втрат. Поки прихильники вільного ринку будуть говорити про достоїнства ринкового ціноутворення і "прозорість цін", ФРС може зробити вигляд, що нічого не сталося.

Якщо уряд визнає кредитні позови, іпотечні цінні папери стануть такими ж безпечними, як урядові облігації відповідного терміну обігу. Тим не менше, втручання ФРС у ринок житла насправді є втручанням в урядовий ринок облігацій.

Передбачуваний "перехід" від спроб купівлі іпотечних цінних паперів до придбання урядових облігацій не настільки значущий. ФРС зайнята важким завданням: вона хоче встановити не лише короткострокові процентні ставки, але й і довгострокові.

Пожвавити житловий ринок важко з двох причин. По-перше, банки, які застосовували іпотечне кредитування, зараз у поганій формі. По-друге, модель сек'юритизації зруйнована, і малоймовірно, що її замінять найближчим часом. На лихо, ні адміністрація Обами, ані ФРС, здається, не бажають усвідомити цю реальність.

Сек'юритизація - об'єднання великої кількості іпотечних цінних паперів для продажу пенсійним фондам та інвесторам - спрацювала лише завдяки існуванню рейтингових агентств. Усі вірили, що вони передають папери платоспроможним людям.

Сьогодні ніхто не хоче і не повинен довіряти рейтинговим агентствам або інвестиційним банкам, які торгували бракованим продуктом.

Урядова політика підтримки житлового ринку не лише не вирішує проблему, але й пролонгує процес заміщення позикових коштів власним капіталом та створює умови для занепокоєння у японському стилі.

Уникнути цього гнітючого "нового нормального стану" буде важко, але є альтернативні стратегії з більш приємними перспективами повернення американської та світової економік до процвітання.

Корпорації навчилися спокійно ставитися до поганих новин, списувати втрати і продовжувати рухатися далі, але наш уряд на ще не здатний.

За кожною четвертою іпотечною угодою борг перевищує вартість будинку. У результаті повернення майна через суд з'являється більше бездомних і незайнятого житла. Потрібне швидке списання вартості паперів. Банкам доведеться визнавати втрати і при потребі шукати капітал для виконання вимог до резервів.

Звичайно, це буде болісно для банків, але їхній біль буде нічим порівняно із стражданнями, які вони принесли людям у всій світовій економіці.

Авторське право: Project Syndicate, 2010 рік

Переклад з англійської - Тетяна Грибова