Недавно я заключил договор пожизненного содержания с пенсионером за право унаследования его двухкомнатной квартиры. В чем суть контракта?

Приобретатель выплачивает пенсионеру разовую крупную сумму, а потом - пожизненное небольшое ежемесячное содержание. За это он получает право собственности на квартиру и сможет свободно ею пользоваться после смерти пенсионера.

Юридически право собственности на квартиру переходит к приобретателю сразу при подписании договора, но при жизни пенсионера он не может ею распоряжаться.

Продать, подарить, взять под залог квартиры кредит, проживать там самому или поселить туда кого-то еще - все это приобретатель сможет делать только после смерти пенсионера.

Пенсионер сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире. К тому же, коммунальные услуги ему также оплачивает приобретатель.

Как же заключить такой договор?

Самое главное - найти одинокого бездетного пенсионера с квартирой, которому было бы интересно заключить такой контракт, и убедить его это сделать. Старики отчаянно боятся заключать подобные сделки, и их можно понять.

Если просто дать объявление "Молодая порядочная семья, оба врачи-хирурги, возьмет одинокого пенсионера на содержание за право унаследования жилья, безболезненную эвтаназию гарантируем", толку не будет.

Поэтому был создан посреднический центр, который сводит пенсионеров и инвесторов. Его задача - работа с пенсионерами. Стариков изо всех сил убеждают, что заключить договор - это не только выгодно, но еще и безопасно и надежно.

Эта структура успешно работает уже несколько лет. Теперь "свежие" дедушки-бабушки приходят в центр по рекомендациям своих знакомых, которые уже заключили такой договор.

У компании есть "отдел по работе с пенсионерами" в лице Светланы. Редко встречаются настолько обаятельные и при этом целеустремленные люди.

Светлана прекрасно "сопровождает" пенсионеров с момента обращения до заключения сделки. Потом она старается, чтобы "заключенный" старичок рекомендовал центр своим знакомым.

Как оценить степень привлекательности для инвестора договора пожизненного содержания? Для этого нужно принять во внимание следующие факторы.

1. Размер первоначального платежа.

2. Рыночная стоимость квартиры.

3. Перспективы рынка недвижимости.

4. Параметры оценки: площадь квартиры и количество комнат, этаж и местоположение, материал дома и год постройки, соседи и инфраструктура.

5. Возраст и состояние здоровья пенсионера. Этот фактор крайне важен!

Перед заключением договора пенсионера невозможно заставить пройти медицинское обследование. Об этом даже не заикаются.

Его только обязательно осматривает психиатр, который устанавливает  дееспособность и выдает соответствующую справку. А состояние здоровья и вероятную продолжительность жизни оценивают "на глаз".

Затраты инвестора - первоначальный взнос и последующие ежемесячные выплаты пенсионеру. Инвестиционным доходом будем считать 100% текущей рыночной стоимости квартиры, вне зависимости от того, собирается ли инвестор эту квартиру сразу продавать, как только появится возможность.

Для упрощения расчетов не будем принимать во внимание возможное изменение рыночной стоимости квартиры. Так рекомендуют поступать инвесторам в недвижимость все умные книги. Если квартира за время действия договора подорожает, это будет для инвестора приятный бонус.

Я создал таблицу в Excel, с помощью которой можно оценить внутреннюю годовую ставку доходности для инвестора в зависимости от таких факторов.

1. Первоначальный платеж.

2. Размер содержания, выплачиваемого пенсионеру каждый год.

3. Срок действия договора.

4. Рыночная стоимость квартиры на момент заключения договора.

С помощью этой таблицы можно оценить выгодность договора, сравнив его с другими вариантами инвестирования - хотя бы с банковскими депозитами.

Также, используя эти расчеты, можно поторговаться относительно размера первоначального платежа и суммы ежемесячного содержания пенсионера.

Может ли пенсионер расторгнуть договор пожизненного содержания?

Этот вопрос я максимально тщательно изучил перед совершением сделки. Я заранее получил образец договора и дал его почитать трем разным юристам. Двое сказали, что договор составлен максимально продуманно, все аспекты учтены, и его можно смело подписывать.

Если пенсионер действительно одинокий, ему нет никакого смысла добиваться расторжения контракта. После совершения сделки в жизни старика ничего не меняется, кроме того, что он начинает получать дополнительные деньги.

Заставить его судиться с приобретателем могут только родственники, которые внезапно объявятся и увидят, что они "прозевали" квартиру.

В 2004 году в Гражданский кодекс были внесены изменения. В соответствии с ними, договор пожизненного содержания обязывает приобретателя только ежемесячно выплачивать пенсионеру деньги. То есть никаких посещений, сиделки или уборки в квартире. В соглашении написано, что все это "имеет денежный эквивалент".

Раньше пенсионер или его родственники могли легко расторгнуть в суде договор и вернуть себе квартиру. Приобретателю было сложно подтвердить, что пенсионер получал от него перечисленные "нематериальные" услуги.

А когда услуги по присмотру за одиноким пожилым человеком "имеют денежный эквивалент" - ситуация совсем другая. У меня есть ежемесячные платежные документы с красивой печатью банка о выплатах пенсионеру.

Эти платежки будут отличным аргументом в суде, если до него дойдет. Также надежно хранится расписка пенсионера о получении им крупного первоначального платежа по договору. Расписка оформлена по всем правилам - с двумя свидетелями, которых можно будет привлечь в суд.

То есть теперь, чтобы "убедить" судью принять решение расторгнуть такой договор, родственникам пенсионера придется дать ему крупную взятку.

Приобретатель и его юристы при этом тоже наверняка не будут сидеть, сложа руки. Причем позиция приобретателя изначально гораздо сильнее, если он исправно выплачивал пенсионеру ежемесячное содержание.

В реестре судебных решений за последнее время нет ярких примеров расторжения договоров с "денежным эквивалентом", подобных тому, который заключил я. А если даже вдруг родственникам пенсионера удастся чудом "договориться" в суде первой инстанции, потом это решение должен  еще подтвердить апелляционный суд.

Приобрести недвижимость по договору пожизненного содержания - это была моя давняя мечта, которая, наконец, сбылась. Как говорил Жванецкий, "с детства мечтал зубы вставить".

Инвестировать в недвижимость с помощью договора пожизненного содержания - важнейшее решение, которое окажет огромное влияние на дальнейшую жизнь приобретателя и на следующие поколения. Стоит ли это делать - нужно решать с учетом личной финансовой и семейной ситуации.

Часто встречается ситуация, когда у человека в возрасте 25-35 лет накопилась сумма 20-50 тысяч долларов для инвестирования. Что при этом получается?

1. Банковские депозиты он уже "перерос".

2. Вкладывать все деньги в акции - неправильно.

3. На нормальную квартиру еще не хватает.

4. До инвестиций за рубеж пока не дорос - там все начинается от 100 тысяч долларов, и они должны быть далеко не последними.

Я сам это пережил. Будет ли в таком случае договор пожизненного содержания хорошим решением? Для многих, по-моему, да. Его заключение также представляется разумным в следующих ситуациях.

Первое. У семьи приобретателя нет другой возможности улучшить свое жилищное положение: на первоначальный платеж накопили, но больше - не смогут, потому что инфляция "поедает" сбережения.

Второе. Приобретатель хочет обеспечить собственным жильем детей, когда они повзрослеют.