Основна причина високого рівня цін на ринку житла

Автор цієї статті на сторінках "Української правди" неодноразово звертався (див. тут і тут)  до тематики надзвичайно недосконалої державної політики в сфері житлового будівництва.

З урахуванням рівня доходів українців, умов кредитування, реального стану захисту прав покупців житла - сьогодні українці живуть в умовах одного з найжорстокіших ринків житла.

Власне, експертами давно напрацьовані рекомендації, як саме цивілізувати ринок нашої житлової нерухомості, про, що знову ж, писала "УП".

Станом на літо 2008  можна сміливо констатувати: за останній рік жодного дієвого кроку до нормалізації цього ринку  КМУ та Верховною Радою не здійснено.

5 червня 2008  ВР створила тимчасову слідчу комісію з даного питання, що дивує (такий крок не є кроком до реального вирішення цієї проблеми). Що така комісія може зробити? Напрацювати ще один звіт  і кілька папок документів в одній з кімнат будівлі парламенту? Чи був хоч один прецедент вдалого вирішення комісією значимої проблеми?    Це усе, що можуть зробити парламентарії для вирішення проблеми феноменальних цін на житло?! У роботі українського парламенту сформувалася печальна традиція: там, де створена слідча комісія ВР - проблема зайшла в "глухий кут", і дієвого вирішення вже не буде.

Виникають питання:

- де предметна робота парламенту з забезпечення можливості будівництва об'єднанням майбутніх власників (буд. кооперативам - ЖБК, що успішно працювали в СРСР): зміни ч.3 ст.4 закону "Про інвестиційну діяльність" (відносно однозначного визначення ЖБК як джерела коштів на будівництво житла), де нове формулювання  ч.2 ст. 384 Цивільного кодексу, зміна п. п. 7.11.1 "є" закону " Про оподаткування прибутку підприємств",   зміна ч. 6, 7 ст. 29 Закону "Про кооперацію"?  (а от  практика використання  "кишенькових" ЖБК для землевідведень "своїм" структурам  - цинічність найвищого ступеня);

- де введення в 2007-2008 р.р. оподаткування власників великих масивів житлової нерухомості? Чому податкове навантаження на  накопичені масиви житлової нерухомості для "вкладення грошей" (але не для проживання) так і не з'являється? (однак, "податок на корупцію" сплачують усі покупці житла справно, адже всі витрати на "вирішення питань" платить у підсумку  кінцевий покупець у сумі вартості житла);

- де хоча б початок процесів зі створення цивілізованих умов для роботи іноземних забудовників?

Факт вступу в Світову організацію торгівлі не змінив ситуацію корупційної неприступності  українського ринку житла (на практиці це виглядає так: один з депутатів міської ради великого українського міста  констатував якось, що на весь потік прохань  до нього іноземних забудовників (від китайських до турецьких)  він відповідає: "що-небудь лобіювати  не здатен, тому що все вже розподілено");

- де взагалі розроблення змістовних ініціатив у цій сфері (політ. партій насамперед)?  Предметний аналіз озвучених передвиборних ініціатив по житл. ринку на київських виборах дає зрозуміти, що жодного кроку з дійсного створення цивілізованих правил гри на даному ринку немає навіть у деклараціях політ. сил.  Спроби експертів у 2007-2008 роках "дати путівку в життя" своїм рекомендаціям  не одержали будь-якої підтримки. Висновок: наявне будівельне "лобі"  не просто потужне, йому  немає альтернативи серед впливових груп у владі;

- чому так і не усунені "дикі" релікти (що існують ще з 90-х) цього ринку: закритість інформації про кількість угод, підпільний обіг "комісійних", невдала регламентація роботи посередників? Наприклад, узяти досвід Канади: всі об'єкти нерухомості (квартири, будинки, зем. ділянки), що виставляються на продаж, необхідно реєструвати через єдину базу даних, доступну в Інтернет.

Чому не відбувається змін?

Саме в парламенті знаходиться "центр" усіх рішень з цього ринку. Складно не погодитися з твердженням, що основна причина відсутності якого-небудь прогресу в даній сфері така: члени парламенту часто дуже уважно враховують інтереси того або іншого великого бізнесу. А от у покупців житла (звичайних громадян) лобістів там немає, тому їх інтереси реалізуються винятково в площині лише озвучування PR-декларацій.

            Узагалі, спостерігаючи за самою системою роботи нинішнього партійного парламенту, неможливо відмахнутись від аналогій, дійсно "немає нічого нового під сонцем". Таке ж невміння розуміти необхідність вирішувати проблеми виборців (у сфері житла), така ж зацикленість на потоці заяв...

От події майже 20-літньої давнини, виступи народних депутатів 1989 (2 червня):

Выпад Червонопиского был дополнен не только ревом зала, но и дополнительными выступлениями шести депутатов (полковника Очирова, преподавателя Якушкина, маршала Ахромеева, совхозного бригадира Кравченко, директора совхоза Поликарпова). Все они кидали в адрес Сахарова "клевета", "ложь". А завершила этот поток оскорблений учительница из Узбекистана Казакова <...>  (звідси)

Учительница Казакова Т. сказала: "Товарищ академик! Вы своим одним поступком перечеркнули всю свою деятельность. Вы нанесли оскорбление всей армии, всему народу, всем нашим павшим, которые отдали свою жизнь. И я приношу всеобщее презрение Вам. Стыдно должно быть!" (звідси)

Сучасні Інет - коментарі тоді існували в формі телеграм (листів), на www.sakharov-center.ru оприлюднені були тільки 2 (від 2 червня 1989):

"Вы оскорбили наш народ, нашу родину немедленно сложите свои депутатские полномочия" (В.Гамарис, Московская. обл., Щербинка);

Телеграма на адресу іванівської депутатської групи: "...выражаю безграничное презрение Сахарову. Расцелуйте узбечку...горячий привет истинным депутатам-ленинцам" (А.А. Бобкова, г. Иваново). (звідси)

Не виникає думки стосовно аналогії з останніми подіями в українській реальності?!

Потік повідомлень у пресі з заявами народних депутатів з оцінкою дій з виходу з коаліції народного депутата Ігоря Рибакова - не здається Вам дуже схожим? Не звертаючись до міркувань з приводу виходу Рибакова, варто звернути увагу на саму тактику реагування народних депутатів у 2008, адже приголомшлива схожість нардепів 2008 з нардепами 1989. Не було жодного спростування по суті заяв Рибакова про зловживання в митній службі (так само не спростовували по суті й у 1989), всі абсолютно висловлені думки з критикою депутата були однаковими, однотипними (суть, тональність, "рівень обґрунтування", категоричність).

Політичне банкрутство нашої парламентської еліти найбільш яскраво проявляється в нездатності вирішити проблему створення цивілізованих механізмів формування цін на житло (а повна зовнішня аналогія нинішнього парламенту з провісником величезних змін у країні - I З'їздом  народних депутатів СРСР у 1989 - змушує задуматись).

Думка самих будівельників з цього питання

Насправді досить інформативна точка зору самих будівельників по сьогоднішній ситуації.

Чесно і відкрито її висловлюють рідко. Наведемо повністю точку зору, що відображає бачення представниками буд. структур:

Проблему доступного житла "зверху" (тільки через ВР і її закони) не вирішити. Проблема - не тільки у відсутності законів, а й "у головах" (як говорив герой Булгакова).

Отже, по суті існуючих проблем:

1) проблема з землевідведенням - так, є така справа, у великих містах забудовник "зі сторони" може і не сподіватися одержати вільну ділянку безкоштовно. Але які проблеми? Хочеш будувати - купуй  фірму з землевідведенням або розселяй "старий" житловий фонд (таким шляхом зараз ідуть багато компаній). Подорожчання на кв. м житлоплощі при покупці ділянки за ринковою ціною - від 50 до 150 дол/кв.м. (у залежності від району, ціни не київські - але міста з першої п'ятірки великих міст України). Критично для забудовника або для його клієнта? Ні! При розумному підході до собівартості будівництва, належному контролю над Генпідрядником і вмінні торгуватися з постачальниками будматеріалів це подорожчання елементарно можна звести до нуля.

2) Проблема з механізмом фінансування будівництва. Ну, теж є. Але скажіть спасибоньки, що хоч якось дозволяють залучати кошти в проект ще на стадії котловану, тобто практично під "повітря". Немає вільних грошей, а будувати хочеться - випускай облігації або відкривай ФФБ - і вперед! Скажіть, банк або страхову компанію легше відкрити? Ні, звичайно, не легше... Але ніхто не говорить про неприступність банківських послуг в Україні або позахмарні тарифи на них! (кредитні ставки - окрема тема, у чому винуваті банки, невже в тому, що не хочуть вкладники нести депозити під 3% річних, як у радянську "ощадкасу", тоді і кредити можна було б видавати під 6-8%).

А в чому ж тоді проблема? А проблема в нас самих, у бізнесменах-забудовниках, що не дуже рвуться СИСТЕМНО працювати над:

             а) постійним, скрупульозним і "дріб'язковим" зниженням собівартості будівництва (а вона зараз уже під "штуку" упевнено підбирається при наявних цінах на арматуру, бетон та роботу!);

б) справжньою реалізацією "масових" проектів забудови, коли зводиться цілий мікрорайон згідно ТИПОВОГО проекту (вартість проектування індивідуального проекту вже, до речі, - до 45 дол./кв.м), і вартість тех. умов по електро-водопостачанню "розкидається" не на 15 тис. кв. м окремої вежі, а на 150-250 тис. кв. м "типовушек");

в) над швидкістю будівництва й обороту капіталу - 100% рентабельності при трирічному будівництві для бізнесмена=50% рентабельності при 1,5-річному періоді оборотності.

А 100% за три роки - не так уже це й багато, до речі. Рітейл заробляє НА ПОРЯДОК більше при розрахунку річних процентів на інвестиції.

І, звичайно, насправді важкий він, цей будівельний бізнес, не кожний у нього і полізе. Дуже організаційно складний. Це не сталь розливати безперервним способом або горілку варити. А хто зважився, "одяг каску" і поліз - хоче одержати надбавку за "вищу категорію" менеджменту.

А щодо турків і китайців - так поки просяться до нас не девелопери-замовники, а звичайні генпідрядники, яким якщо і дати площадку, то, звичайно, вони її чимось і забудують, а от продати квартири, й найголовніше, здати в експлуатацію об'єкт самостійно навряд чи зможуть, та й не захочуть. На Заході ланцюжок "девелопер-інвестор-підрядник-кліент" сформований давно і працює чітко. І до речі, до нас почали заходити і девелопери, от тільки поки не в масове житло, а все більше в ТРЦ (торгово-розважальні центри) та ін. "не житлові" комерційні проекти.

У підсумку маємо

            Причина відсутності змін у сфері житлового ринку полягає у якостях нинішнього складу парламенту: приголомшливе небажання займатися дійсним вирішенням проблем цієї сфери.

Важко не погодитись із тим, що без іноземних гравців цього ринку реальної конкуренції немає (а при реальній її відсутності - бажання реально знижувати собівартість з'явитися не може).

Змінити нинішню ситуацію найжорстокішого рівня цін ринку житла може тільки одне - закінчення періоду "застою" нинішньої  політичної еліти (впевненої у своїй винятковій незамінності).